房地产经纪人考试答案7篇

《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利：①安全保障权；②真情知悉权；③自主选择权；④公平交易权；⑤获取赔偿权；⑥依法结社权；⑦获得知识权；⑧受尊重权；⑨监督权。其中，真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。

房地产分销渠道的类型有：①直销；②利用中间商进行销售；③多重分销。其中，多重分销是指通过多个营销渠道将房地产产品和服务销售到同一个目标市场。例如，在某些存量房房屋代理协议中，存量房产权人既委托房地产经纪机构代理销售，同时合同也约定产权人可以自行销售。B项，密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道；C项，选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自己产品的渠道；D项，独家分销渠道是指仅选择一个中间商的渠道。

新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示：①房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；②取得土地使用权证书或者土地的批准文件；③持有建设规划许可证和施工许可证；④现售的需取得竣工许可证；⑤预售的需取得预售许可证；⑥拆迁地需有已落实拆迁安置的文件；⑦供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件；⑧其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者施工进度和交付日期的证明文件；⑨《商品房买卖合同》、《商品房认购协议》、《购楼须知》、《购房相关税费须知》、《临时业主公约》、《前期物业管理服务合同》、《查丈报告》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等相关告知文件；⑩经房地产开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。本案例中，房地产经纪人李某应认真检查开发公司的营业执照、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等证件。

室内来源的污染物主要来自建筑材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境。例如，在无机材料和再生材料中，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
表4-1　客户类别一览表

中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。

有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。

直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。

决定建筑物实际使用年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。

房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。

门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要应包括：①房源状况；②客源状况；③竞争因素；④周边环境。

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务有：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押权已登记的先于未登记的受偿；③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，如果净收益每年不变为A，其现在的价格为：






=1249.86（万元）

房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。房地产经纪人员对以上信息进行辨别、分析、整理后，应根据物业查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。

房地产片区市场研究的内容主要包括：①片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；②片区的功能定位；③片区内房地产开发动态；④片区内房地产价格水平分析；⑤片区内房地产项目营销推广方式分析；⑥片区内已建、在建和拟建项目分析。

购房客户确定房号后，房地产经纪人员即可与其签订商品房认购协议书。签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：①确认购房客户是否具有购房资格（限购背景下）与贷款资格（如需要贷款）；②核实购房人有效身份证件，如委托他人买房，购房客户应出示公证委托书；③提醒购房客户查看购房须知、了解购房风险；④向购房客户解释商品房认购协议书条款内容，尤其是签订认购协议书后是否可更名或换房；⑤约定办理商品房买卖合同签署的时间及所需文件，以及抵押贷款等购房手续等。

房地产经纪人需要认真审查的证件包括：不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用权证）、身份证、户口簿、结婚证（或离婚证）、工商营业执照、委托书等必要证件；房地产经纪机构也应出示相关资质证书，经纪人出示经纪人资格执业证书。

C项，收集信息的技能包括：①一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；②特定信息搜集的技能，包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。D项，供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。

土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间，它不是平面的，而是三维立体的，其空间范围可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

C项，收集信息的技能包括：①一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；②特定信息搜集的技能，包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。D项，供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。

强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好。塑料地板具有一定的弹性、保温性能好、易清洗、成本低。实木地板具有舒适、豪华、保温隔热性能好、污染小、耐久性好等优点。竹质地板具有坚硬、防水、耐磨、光滑度好等特点。

在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。

购买写字楼客户的心理特征较住宅有较大差异，主要体现在五个方面：①客户更关注写字楼的形象；②写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求；③具有自用兼顾投资心理特征；④购买决策更加理性；⑤后续使用成本的核算。

从建筑平面图中可看出的内容包括：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚；③走廊、楼梯的位置及尺寸；④门、窗的位置、尺寸及编号；⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室内地面的高度。

根据违约行为发生的时间，分为预期违约和届期违约。预期违约又称先期违约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示或以自己的行为表明将不履行合同义务。发生逾期违约时，对方可以要求其承担违约责任，无需等到履行期届满之后。

能力是作为掌握和运用知识技能的条件并决定活动效率的一种个性心理特征。能力是完成某种活动的必要条件，且能力的强弱决定着完成活动的效率和质量。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务；BC两项，具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。

个人住房贷款可根据前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，根据借款人类型，个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。

人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

与房地产相关的个人所得税的减免规定包括：①对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。②对个人按《廉租住房保障办法》（原建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。③自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

本题中，李某购买的住宅属于期房。在期房与现房同品质（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。
两者的关系为：



则李某购买的住宅目前的市场价格为：

砖木结构建筑，其主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。

关于户口的约定条款，是房屋买卖合同当中的一项重要条款，将户口迁入所购买房屋，是居民在该区域内享受一定公共服务的基础，如子女就近入学、拆迁补偿等。而在存量房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出，包括：①在买卖交易合同中明确户口迁出时间；②明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准；③建议留存户口迁出保证金。

房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大不同类别，对住房要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求；如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。

根据景观的来源，景观可分为自然景观和人文景观。自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观。草原一般未经人类活动改造过，因此其属于自然景观。

卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。

A项，城镇职工经县级以上人民政策批准，在国家规定标准面积以内按规定第一次购买公有住房的，免征。B项，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。C项，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税。D项，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。E项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：①直接给水方式；②设置水箱的给水方式；③设置水泵和水箱的给水方式；④分区、分压给水方式。

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。@##

本题考核的是业务流程管理模式。要想通过业务流程管理模式取得成功，企业必须做好以下几个方面的基础工作：(1)建立有效的组织保障;(2)建立流程管理信息系统;(3)重塑企业文化;(4)培养复合型人才。

房地产经纪业务档案管理的要求主要包括：①设立档案管理专职岗位。房地产经纪机构应建立档案管理制度，设立档案管理岗位专门管理档案资料；②实行房地产经纪机构统一管理。房地产经纪机构应将所有的经纪业务记录统一归档管理，各房地产经纪分支机构或房地产经纪人员不能自己截留档案资料；③房地产经纪业务档案保存的时间要求。保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。