21年房地产经纪人考试试题及答案7章

发布时间:2021-08-22
21年房地产经纪人考试试题及答案7章

21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第1章


我国房地产经纪行业自律框架体系的核心是(  )。

A.房地产经纪专业人员职业资格制度
B.诚信建设和资信评价
C.案件通报和风险提示
D.规则制定、制度设计

答案:A
解析:
中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案、开展了房地产经纪行业资信评价、发布了交易风险提示、通报了房地产经纪违法违规案件。经过几年的不懈努力和探索,目前初步形成了以房地产经纪专业人员职业资格制度为核心,以诚信建设和资信评价为基础,以案件通报和风险提示为手段,以规则制定、制度设计为引导的房地产经纪行业自律框架体系。


关于民事法律行为生效条件的说法,错误的是(  )。

A.行为人具有相应的民事行为能力
B.意思表示真实
C.必须采用书面形式
D.不违反法律或者社会公共利益

答案:C
解析:
民事法律行为生效的条件是:①行为人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律或社会公共利益。某些具体的民事法律行为的生效,除了应具备上述条件,还应遵守特殊的有关规定。如房屋买卖合同,应当采用书面形式。附条件的民事法律行为,条件的成就与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。


房地产经纪机构内的业务支持部门,主要包括( )。

A.评估部
B.研究拓展部
C.交易管理部
D.市场调研部
E.网络信息部

答案:A,B,C,E
解析:
业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的部门,包括交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、权证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。


如果客户实地看房后的反映是对“房源满意,但觉得价格高”时,房地产经纪人应采取的对策是(  )。

A.分析客源具有的优势
B.明确客户的购房需求
C.分析客户的购买能力
D.及时了解客户最高购买价

答案:D
解析:
一般情况下,客户对看房结果有不同的反映,房地产经纪人应该根据客户的态度分别采取不同的对策,具体如表6-1所示。则对于“房源满意,但觉得价格高”的顾客,房地产经纪人应采取的对策是及时了解客户在价格上的心理底线。
表6-1 购房客户看房结果列举


下列关于目标客户管理门店店内集中管理方式的表述,正确的是( )。

A.易漏失客户
B.能准确把握目标客户的分类,易于整理
C.店长较易查核
D.对目标客户的补充、客户访问计划,需及时与店长进行沟通

答案:B
解析:
房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式。这两种管理方式各有所长,其对比分析如表5-2所示。
表5-2 目标客户管理的方式及差异分析


21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第2章


共用题干
某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2002年9月1日的正常市场价格,以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料为:案例A的成交价格是4500元人民币/㎡;成交日期2001年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/㎡;成交日期2002年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/㎡;成交日期2002年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2002年1月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2002年9月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2001年6月1日至2002年3月1日平均每月上涨1%,在2002年3月1日至2002年9月1日平均每月下降1.5%。

如果李某以3800元/月的价格出租,租期2年,1年后李某因资金周转需要,拟将该商品住宅出售,目前市场上同类房屋的租金水平约为3600元/月,则由于租约的存在,将对出售价格产生下列( )影响。
A:将提高房屋的售价
B:对售价没有影响
C:将降低房屋的售价
D:无法判断对房屋售价的影响

答案:A
解析:


某建成于2008年5月末的临街商住两用商品房,共6层,一层为商业用房,为钢筋混凝土框架结构;其余各层均为住宅,为砖混结构。据了解,近几年来不少产权人对自己拥有的房屋进行出租和出售。
若居住用地面积为14hm2,住宅用地面积为10hm2,其中高层建筑面积300000m2,该居住小区的住宅建筑面积净密度为(  )。

A、33%
B、50%
C、21400m2/hm2
D、30000m2/hm2

答案:D
解析:
住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(万m2/hm2)。因此,该居住小区的住宅建筑面积净密度为:300000÷10 =30000(m2/hm2)。


下列因素变化中,会引起房地产价格上涨的有(  )。

A、建筑材料价格上涨
B、迁入人口增多
C、地区经济衰退
D、交通管制增多
E、房地产保有税增加

答案:A,B
解析:
C项,地区经济衰退,会影响居民的收入降低,从而房地产需求下降,而致使房地产价格下降。D项,交通管制对房地产价格的影响结果如何,要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些类型的房地产来说,实行某种交通管制也许会降低该类房地产价值,但对另一些类型的房地产来说则可能会提高该类房地的价值。E项,增加房地产保有环节的税收,是增加了持有房地产的成本,减少收益性房地产的净收益,会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产,会抑制房地产投资和投机,进而会减少房地产需求,减少存量房地产囤积而增加房地产供给,最终会导致房地产价格下降。


为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金是指(  )。

A、抵押价值
B、保险价值
C、征收价值
D、计税价值

答案:D
解析:
计税价值,又称计税价格,是指为征税目的而评估的价值或价格,是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或价格、租金。


景观是指一定地域内由(  )及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象。

A、景色
B、山水
C、花草、树木
D、建筑物
E、人文印记

答案:B,C,D
解析:
景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象,是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印,包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。


21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第3章


生活污水的主要特点是(  )。

A:富营养化
B:含氮、硫、磷高
C:含污染物多
D:含金属碎屑多

答案:B
解析:


共用题干
某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区,根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

该居住区的住宅用地包括( )。
A:住宅基地占地
B:住宅绿地
C:宅间小路
D:住宅配套设施用地

答案:A,B,C
解析:


房地产经纪机构在建立客户数据库时,错误的做法是( )。

A.尽可能保存客户原始资料
B.重视数据库管理的安全性
C.将外部数据作为最重要资料
D.及时整理和更新客户资料

答案:C
解析:
构建客户数据库时应考虑如下因素:①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;③要特别重视数据库管理的安全性;④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。


消费者的价格心理表现主要有(  )

A、习惯性心理
B、从众性心理
C、敏感性心理
D、倾向性心理
E、感受性心理

答案:A,C,D,E
解析:
消费者的价格心理表现有:①习惯性心理,是消费者在长期关注、跟踪或多次购买某些商品中,通过对商品价格的反复感知而逐渐形成的衡量商品价格的心理;②敏感性心理,是指消费者对商品价格变动的反应程度;③倾向性心理,是指消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向;④感受性心理,是指消费者对商品价格及其变动的感知强弱程度。


共用题干
周某购买了一套已装修的建筑面积为160㎡的商品住宅,总计房价款为80万元,首付款30%,贷款期限25年,贷款年利率为4.8%。

如果周某已按月等额的方式偿还了10年的贷款,他的住房贷款余额应为( )元。
A:411163.59
B:587377.65
C:577580.40
D:33600.00

答案:A
解析:


21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第4章


《临时管理规约》明确了临时管理规约应当具备的主要内容,包括()。

A:违约责任
B:涉及物业服务企业利益的事项
C:维修养护物业应当遵守的规则
D:物业的自然情况与权属情况
E:业主使用物业应当遵守的规则

答案:A,C,D,E
解析:


根据《土地管理法实施条例》的规定,国有土地包括()。

A:城市市区的土地
B:农村和城市郊区中已经依法没收为国有的土地
C:国家依法征收的土地
D:宅基地和自留地
E:农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地

答案:A,B,C,E
解析:
本题考核的知识点为国有土地的范围。根据《土地管理法实施条例》的规定,国有土地包括:(1)城市市区的土地;(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;(3)国家依法征收的土地;(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。


房地产经纪人员对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断包括(  )。

A.宏观的判断
B.正向的判断
C.定性的判断
D.定量的判断
E.逆向的判断

答案:C,D
解析:
市场分析技能是指房地产经纪人员根据所掌握的信息,采用一定的方法对其进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对市场的判断包括定性的判断,也包括定量的判断。市场分析技能是房地产经纪人必须掌握的职业技能之一。


城市规划术语和控制指标中,(  )指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

A、 道路红线
B、 用地红线
C、 建筑红线
D、 建筑后退红线距离

答案:D
解析:
建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。AC两项,道路红线是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线,即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下,道路红线即为建筑红线。B项,用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。


关于单店经营模式的说法,正确的有(  )。

A、 间接从事房地产经纪业务
B、 我国约有三分之一的房地产经纪机构采用这种模式
C、 下设分支机构
D、 适合多数小型房地产经纪机构
E、 对于有店铺经营模式的机构而言,其表现形式是只有一家门店

答案:B,D,E
解析:
单店经营模式是指房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营,没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式,即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式,数量约占房地产经纪机构总量的三分之一。


21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第5章


下列不属于互联网开发客户的方式是( )。

A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台

答案:C
解析:
互联网开发客户的方式包括:①付费的房源信息发布平台;②免费的公共网络信息发布平台;③房地产经纪机构门户网站。


提高房地产经纪信息的( ),一方面要对信息库进行及时的更新和维护,另一方面要提高信息利用的效率,尽量使信息在最短的时间内发挥作用。

A.保密性
B.时效性
C.增值性
D.多维性

答案:B
解析:
随着时间推移以及房地产市场环境和市场主体的不断变化,房地产经纪信息的有效性也随之发生变化,因此,提高房地产经纪的时效性,是房地产经纪机构信息管理的重要任务之一。提高房地产经纪信息的时效性,一方面要对信息库进行及时的更新和维护;另一方面要提高信息利用的效率,尽量使信息在最短的时间内发挥作用。


王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某,双方签订了房屋租赁合同。后来王某因个人融资需要,将该套房进行抵押。张某居住了房屋3个月后,因个人原因,在征得王某同意的情况下,将房屋转租给刘某。关于张某转租房屋的说法,正确的有( )。

A.张某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
B.张某在租赁期限内转租房屋,应当经王某书面同意
C.转租期间若王某与张某的租赁合同终止,转租合同仍然有效
D.转租合同约定的转租期限不得超过王某与张某签订的租赁合同的期限
E.张某在租赁期限内转租房屋,无需告知王某

答案:A,B,D
解析:
房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求有:①转租的房屋必须合法,禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意,承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。③转租期限不得超过原合同规定的期限。A项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。


贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款称为(  )

A、个人住房贷款
B、房地产开发贷款
C、商业用房贷款
D、土地储备贷款

答案:A
解析:
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。B项,房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。C项,商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修以商业为用途的各类型房产的贷款。D项,土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。


下列房源中,( )是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。

A.集资房
B.房改房
C.解困房
D.商品房

答案:B
解析:
房改房(即已购公房)是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后,可以在市场上进行流通。


21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第6章


由于房地产交易的(  ),以及房地产市场的动荡,合同签置后一方毁约的现象经常发生,这是房地产交易中一项巨大的风险。

A、复杂性
B、综合性
C、程序性
D、反复性

答案:A
解析:
由于房地产价值高昂和房地产交易复杂,房地产交易中潜伏着巨大的经济风险,并有可能引发相应的社会风险,因此,房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。


共用题干
有一旧厂房(该工厂土地为划拨地)委托红星中介机构代为出售。红星中介机构为其找到了买受人,但成交后办理过户手续时,发现该工厂所用土地按城市规划要求5年后将成为公共绿地。为此,该地块使用年限仅有5年。

对于房地产拍卖,意味着拍卖全过程结束的是( )。
A:拍卖物交付
B:产权过户
C:拍卖结算
D:拍卖师承担

答案:B
解析:


项目开发前,要对项目地块做深入的研究,具体研究指标有(  )等。

A、 物业地段价格状况
B、 地段位置及临路状况
C、 交通及地块的易达性状况
D、 项目的昭示性情况
E、 周边的商业设施状况

答案:B,C,D,E
解析:
一个商业地产项目的收益能力,跟它周边的环境、道路等有密切关系。因此,项目开发前,要对项目地块做深入的研究。具体研究指标有:①地段位置及临路状况;②交通及地块的易达性状况;③周边的商业设施状况;④项目的昭示性情况。


下列说法中,不正确的是( )。

A.预购商品房抵押,抵押人提供的商品房预售合同必须是经房地产管理部门登记备案的
B.现房抵押,抵押权人保管房地产他项权证书,登记机关保管房地产权利证书
C.处分抵押物可选择拍卖.变卖或者折价方式
D.房地产抵押合同自登记之日起生效

答案:B
解析:


委托人作为房地产权利人委托出售房屋的,应当签订(  )。

A.房屋承购经纪服务合同
B.房屋出售经纪服务合同
C.房屋出租经纪服务合同
D.房屋承租经纪服务合同

答案:B
解析:
委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的,应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同;委托人作为求购、求租人的,应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。


21年房地产经纪人考试试题及答案7章 第7章


房地产经纪信息的基本要素主要有()。

A:文字要素
B:内容要素
C:数字要素
D:语言要素
E:载体要素

答案:B,D,E
解析:


在违约人继续履行或采取补救措施后,相对人还有损失的,可请求(  )。

A.停止侵害
B.排除妨碍
C.损害赔偿
D.终止合同

答案:C
解析:
承担违约责任的方式有:①强制实际履行;②违约金;③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后,相对人还有损失的,可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失,但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。


决定房地产供给量的因素包括(  )。

A:房地产价格水平
B:土地供应价格
C:建筑成本
D:消费者对未来的预期
E:房地产开发技术水平

答案:A,B,C,E
解析:


某住宅小区规划设计新颖时尚,定位高档,有大量名人居住,居民张某特意在该小区确定购买了一幢住宅,这表现出张某的购买动机有(  )。

A、求实动机
B、求新动机
C、求名动机
D、求奇动机
E、求同动机

答案:B,C,D
解析:
常见的消费者购买动机有:①求实动机。表现为追求商品的使用价值,注重商品的内在品质,不太强调外观等。②求廉动机。表现为追求廉价的商品,喜欢选购折扣价、优惠价的商品,不太计较商品的外观和内在质量。③求同动机。表现为追求大众化商品,随波逐流。④求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值,注重商品的外形、色彩等。⑤求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖,不太计较商品的价格。⑥求名动机。表现为追求名牌商品,注重商品的品牌、知名度、生产商等。⑦求奇动机。表现为追求商品的奇特式样,注重商品的与众不同。⑧求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品,不太计较商品的价格、质量等。


甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司,缺乏知名度,经济实力不雄厚,竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地,准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司,委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商,双方签订了代理协议。甲公司接受委托后,根据乙公司的资源状况和市场形势,将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

甲公司的代理行为属于(  )。

A.买方独家代理
B.卖方独家代理
C.存量房代理
D.新建商品房销售代理

答案:B,D
解析:
独家委托,又称独家代理,主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权,业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交,均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。新建商品房销售代理是指房地产开发企业将开发建设的房地产项目委托给专业的房地产经纪机构代为销售的一种方式。