21年房地产经纪人考试题免费下载9节

发布时间:2021-08-28
21年房地产经纪人考试题免费下载9节

21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第1节


房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在( )几个方面。

A:职业良心
B:职业纪律
C:职业责任感
D:职业理念
E:执业理念

答案:A,C,E
解析:


对于材料齐全并且符合法定形式,可以出租的房屋,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在( )个工作日内办理房屋租赁登记备案。

A.3
B.5
C.15
D.30

答案:A
解析:
对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。


商品房买卖合同为(  )。

A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同

答案:D
解析:
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买卖合同有以下特征:①是有偿合同;②是双务合同;③是诺成合同;④是非要式合同。


广告的心理过程可概括为(  )。

A.形成良好的商品形象,产生对商品积极的评价,进而产生购买意向,诉诸购买行为
B.通过广告传授出的信息,使消费者对广告商品增加了解
C.进一步产生记忆、表象与想象、联想交互作用的心理过程
D.引起消费者的兴趣,诱发情感,增强购买商品的欲望和作出购买决策的动力
E.通过广告引起消费者的注意,使消费者的意识转向贵重商品,并对有关信息加以注意

答案:A,B,C,D
解析:
广告的心理过程可概括为以下环节:①通过广告引起消费者的注意,使消费者的意识转向广告商品,并对有关信息加以注意。广告能否引起消费者的注意是能否取得预期效果的基础。因此,广告要有一定信息的刺激性和趣味性。②通过广告传授出的信息,使消费者对广告商品增加了解。③进一步产生记忆、表象与想象、联想交互作用的心理过程。记忆有助于加深消费者对广告商品的认同,为了加深消费者的记忆,要求广告有一定的重复性和形象性。④通过以上过程,引起消费者的兴趣,诱发情感,增强购买商品的欲望和作出购买决策的动力。情感是决定消费者是否购买广告商品的重要因素,因此广告应注重艺术感染力、讲究人情味、诱发人们的积极情感。⑤形成良好的商品形象,产生对商品积极的评价,进而产生购买意向,付诸购买行为。E项,通过广告引起消费者的注意,使消费者的意识转向广告商品,并对有关信息加以注意。


对于同一项目的同样现金流,甲乙两个投资者计算的净现值分别为2000万元和3000万元。据此,甲乙相比较,可以得出的初步判断是(  )

A、甲是投机型的投资者,乙是保守型的投资者
B、甲是保守型的投资者,乙是投机型的投资者
C、甲对风险的偏好高于乙
D、乙对风险的偏好高于甲
E、两者对于风险的偏好无法判断

答案:B,D
解析:
根据风险偏好,可将投资者分为三类:①保守型投资者,如通常所说的胆小鬼,一般将资金用于购买国债或存入银行获取利息;②投机型投资者,如通常所说的冒险家、赌徒,一般选择有较大风险的投资;③普通投资者,即介于上述两者之间,大多数投资者属于这种类型。


下列关于房地产经纪执业基本原则的说法正确的是(  )。

A.合法原则就是指房地产经纪执业行为必须合法
B.房地产经纪机构和委托人之间存在互相惩罚和制裁的关系
C.房地产经纪活动当事人只对自己的真实意愿的有关行为负责
D.公平原则还包括房地产经纪机构获得经纪业务的机会平等
E.房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的必须回避

答案:C,D,E
解析:
A项,合法原则既包括房地产经纪行为必须合法,也包括房地产经纪活动主体合法、房地产经纪活动的客体合法,即房地产经纪服务对象和标的房地产必须合法;B项,房地产经纪机构和委托人之间不存在互相惩罚和制裁的关系,但是存在对等的权利义务关系。


一方提供土地使用权,另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为,是一种房地产(  )行为。

A、 出让
B、 资金借贷
C、 转让
D、 租赁

答案:C
解析:
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定,房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让;土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。题中的行为应属于以房屋出资入股,需要进行房屋所有权转移登记的情况。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第2节


  李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房,欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析,发现李某是一名老客户,有一定的经济实力,可以作为追踪及服务的对象。

2.作为甲公司的客源,李某的特征通常有(  )。

A、 购房需求强烈
B、 购买能力较强
C、 购房条件特别苛刻
D、 购房目的比较模糊

答案:A,B
解析:
A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象,其客户群特征包括:①购买或租赁物业需求强烈,时间紧,希望尽快获得物业;②经济条件好,购房支付能力较强;③较了解目前房地产市场情况,能根据市场供求状况提出合理购买价格;④对物业的条件不是特别苛刻。


环境噪声污染的特征包括(  )。

A.环境噪声污染是感觉公害
B.环境噪声污染具有局限性
C.环境噪声污染具有分散性
D.环境噪声污染是大气污染
E.环境噪声污染是能量污染

答案:A,B,C,E
解析:
环境噪声是指干扰人们正常休息、工作和学习的声音。噪声污染的特征包括:①环境噪声污染是能量污染。噪声源停止发声,污染即自行消除。②环境噪声污染是感觉公害。噪声对人的影响不仅与噪声源的性质、强度有关,还与受影响者的心理、生理状况有关。③环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性是指噪声影响范围的局限性。分散性是指噪声源分布的分散性。


衡量房地产经纪人销售工作效率的指标有(  )。

A:销售量
B:销售速度
C:销售利润
D:销售成功率
E:销售费用降低率

答案:B,D
解析:


关于房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在签订合同上的差异,描述正确的有(  )。

A.在房屋租赁居间业务中,房地产经纪人、出租人和承租人三方同时在场共同签署《房屋租赁居间合同》
B.房屋租赁居间合同的合同内容体现了出租人、承租人和经纪机构三方的责任与义务
C.在租赁托管业务中,出租人、承租人和经纪机构的权利义务是在两份合同中分别体现
D.在托管阶段,出租人与房地产经纪机构签订房屋托管协议,委托期可以长达2年
E.在房屋出租阶段,承租人与房地产经纪机构签订房屋承租协议,某一个承租人可能仅承租几个月到一年

答案:A,B,C,E
解析:
在房屋租赁居间业务中,房地产经纪人在确保出租人和承租人产权、身份等信息的准确安全下促使出租人和承租人达成意向,三方同时在场共同签署《房屋租赁居间合同》,经纪机构的经纪活动在做完物业交验后结束。此时,房屋租赁居间合同的合同内容体现了出租人、承租人和经纪机构三方的责任与义务。如果在房屋租赁合同存续期间出现了房屋租赁纠纷或相关问题,均由双方自行沟通协商解决并各自承担责任。而在租赁托管业务中,出租人、承租人和经纪机构的权利义务是在两份合同中分别体现。在托管阶段,出租人与房地产经纪机构签订房屋托管协议,委托期可以长达3~5年之久;在房屋出租阶段,承租人与房地产经纪机构签订房屋承租协议,某一个承租人可能仅承租几个月到一年。


下列属于全国性房地产经纪行业组织职责的有(  )。

A.向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求,维护会员的合法权益,支持会员依法执业
B.解决经纪工作中的一些技术性问题
C.开展国际交往活动,参加相关国际组织
D.提高房地产经纪机构和房地产经纪专业人员的积极性
E.开展业务培训

答案:A,C,E
解析:
全国性房地产经纪行业组织的职责包括:①组织开展房地产估价和经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察;②拟订并推行房地产估价和经纪执业标准、规则;③协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪专业人员资格考试;④接受政府部门委托办理房地产经纪专业人员登记服务;⑤开展房地产估价和经纪业务培训,对房地产估价师、房地产经纪专业人员进行继续教育,推动知识更新;⑥建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪专业人员和房地产经纪机构信用档案,开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价;⑦提供房地产估价和经纪咨询和技术服务;⑧编辑出版房地产估价和经纪刊物、著作,建立有关网站,开展行业宣传;⑨代表本行业开展国际交往活动,参加相关国际组织;⑩向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求,维护会员的合法权益,支持会员依法执业;办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。


与MLS系统相适应的经纪服务方式是(  )。

A、 居间
B、 行纪
C、 信托
D、 代理

答案:D
解析:
独售权合同下的房地产代理(简称“独家代理”)与美国房地产经纪业的多重房源上市系统(MLS)相配合,大大提高了房地产经纪服务的绩效,成为美国主流的房地产经纪方式,并传播到许多其他发达国家,成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下,卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统,买方代理人在MLS系统上搜索到房源,必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易,而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。


品牌传播以品牌规划为基础,只有通过品牌规划确定了某个品牌的(  ),才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传,使消费者知道并了解这一品牌。

A、 价值
B、 个性
C、 视觉
D、 质量
E、 结构

答案:A,B,C,E
解析:
品牌传播以品牌规划为基础。只有通过品牌规划确定了某个品牌的价值、个性、视觉、结构,才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传,使消费者知道并了解这一品牌。现代的品牌传播是以“双向沟通”的方式实现的。研究、分析及确定社会(市场)的需求,特别是未来的消费潮流、“时尚”的概念,则是品牌传播者的首要任务。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第3节


共用题干
李小姐要调往外地工作,将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人张某代理出售,并且同意在低于市价的情形下尽快售出。

李小姐是( )。
A:供给方
B:需求方
C:房源
D:客源

答案:A,C
解析:


在(  )情况下,房地产市场属于卖方市场。

A.房地产供等于求
B.房地产供大于求
C.房地产供不应求
D.资金供不应求

答案:C
解析:
房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己利益的最大化而作出的努力。具体有卖方与买方之间的竞争、卖方之间的竞争、买方之间的竞争。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,可将市场分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求,卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场状态。买方市场是房地产供大于求,买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场状态。


签署商品房买卖合同时需提供的证件包括( )。

A:认购书原件、定金收据原件
B:加盖公司公章的收入证明一份
C:抵押贷款银行已盖章的《抵押贷款确认单》原件
D:港澳台人士须提供回乡证、台胞证
E:总房款0.3%的买卖合同公证费收据(仅限港澳台及境外人士,境内人士自主选择)

答案:A,C,D,E
解析:


房地产经纪执业规范是房地产经纪(  )的外在显化形式,是行业全体人员对自身职业责任共识的书面表现。

A.工作义务
B.道德义务
C.职业责任
D.社会责任

答案:C
解析:
房地产经纪执业规范是全体房地产经纪机构和房地产经纪人员对自身执业责任和行为规范达成的共识,一般是成文的书面规范。对于每一个房地产经纪人员而言,表面上看,执业规范是来自于外在的行为约束,而实质上来源于房地产经纪人员实现职业价值的内在需要。


房地产经纪公司常用的宣传方式是(  )。

A.报纸广告
B.电话拜访
C.门店接待
D.互联网

答案:C
解析:
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面,客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法,也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。


根据《城市房地产管理法》,以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的,按照土 地使用权出让合同约定进行投资开发,其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的 (  )以上的,不得转让。

A:15%
B:20%
C:25%
D:30%

答案:C
解析:


房地产经纪机构客户关系管理系统的核心是(  )

A、决策支持子系统
B、客户分析子系统
C、客户联络中心
D、客户资料数据库

答案:D
解析:
房地产经纪机构客户关系管理系统是信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案在房地产经纪机构的应用。该系统由以下几方面构成:①客户联络中心;②客户资料数据库;③客户分析子系统;④决策支持子系统。其中,客户资料数据库是客户关系管理的核心。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第4节


营销学强调,作为一个现实有效的市场,需具备( )等要素。

A:人口
B:购买力
C:企业活动
D:交换关系
E:购买欲望

答案:A,B,E
解析:


在办理房地产抵押贷款时,房地产抵押包括(  )。

A.出让土地使用权抵押
B.在建工程抵押
C.土地所有权抵押
D.预购商品房抵押
E.房屋所有权抵押

答案:B,D,E
解析:
房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为:①房屋所有权抵押;②土地使用权抵押;③预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为;④在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。


采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定(  )。

A、总价款计征契税
B、单价款计征契税
C、与房屋相同的税率
D、当地确定的适用税率

答案:A
解析:
房屋附属设施征收契税的依据为:①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。


关于担保物权的特征,叙述错误的是(  )。

A、担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利,是一种他物权
B、担保物权具有从属性和可分性
C、担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的,是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的
D、担保物权以确保债务的履行为目的

答案:B
解析:
担保物权有以下特征:①是以保障债权的实现为目的;②具有优先受偿的效力;③是在债务人或第三人的财产上设定的权利;④具有从属性和不可分性,是指担保物权是从属于主债权的权利,主债权全部消灭的,担保物权随之消灭;主债权的部分消灭,担保物权仍然存在,担保财产仍然担保剩余的债权,直到债务人履行全部债务时为止。


在计算财务内部收益率时,可以采用的方法有(  )。

A.内插法
B.经验分析法
C.风险调整值法
D.试错法
E.市场法

答案:A,D
解析:
财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率,是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是先采用试错法,计算到一定精度后再采用线性内插法求取,即FIRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。


根据环境污染源的类型,汽车属于( )。

A.点源
B.线源
C.面源
D.固定污染源
E.移动污染源

答案:B,E
解析:
按照污染物排放的形式,可分为点源、线源和面源。其中,线源是沿着一条线排放污染物,如汽车在道路上行使造成道路两侧一定范围内的污染。按照污染源存在的形式可分为固定污染源和移动污染源。其中,移动污染源是指像汽车、火车、飞机之类位置移动的污染源。


房地产经纪信息的语言要素分为文字性语言和( )性语言。

A:图像
B:表格
C:图表
D:形象

答案:D
解析:
语言要素是传递信息的媒体,也是信息的表现形式和工具。房地产经纪信息可以用文字性语言(包括数字)表现,也可以用形象性语言来表现。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第5节


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务,2004年10月,该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2005年6月,王某购买了其中的一套住宅,该住宅合同建筑面积为150m2,单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房(2000)200号文)签订合同时,由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误,致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误,拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月,该楼盘交房,王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。(2006年真题)

按照房地产买卖的基本流程,在王某与乙公司签订《商品房买卖合同》以后,接下来的一个步骤是( )。

A.与乙公司签订房屋交接书
B.乙公司办理初始登记
C.办理合同文本登记备案
D.办理交易过户、登记领证手续

答案:D
解析:
在新建商品房销售代理业务流程销售执行这一阶段,作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者,引领购房者看房,签订商品房买卖合同,办理合同预告登记等,并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。


搜集房源信息时,直接接触的优点是()

A.给客户印象深刻

B.花费时间少

C.成本低

D.目标性强

正确答案:A


国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因,具体包括(    )。

A.土地使用者自动放弃土地使用权的
B.各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的
C.不按批准用途使用土地的
D.未经原批准机关同意,连续4年未使用的
E.铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地

答案:A,B,C,E
解析:


分析写字楼项目的产品定位时,项目经济指标分析涉及(  )。

A.土地取得成本
B.土地开发成本
C.开发利润
D.投资利息
E.未来生产费用

答案:A,B,C,D
解析:
写字楼项目经济指标涉及有:①土地取得成本;②建设成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税;⑦开发利润。同时,分析项目的收益性,可以通过计算年收益率、内部收益率、预期销售价格、预期出售租金等分析项目的经济性。


某房地产经纪机构将客户登记表按客户所属区域分类,同一区域类别中再按收入高低排序。这种做法属于房地产经纪信息整理过程中(  )环节的主要内容。

A、 筛选
B、 编辑
C、 分类
D、 整序

答案:D
解析:
整序是将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定标准、方法加以整理归类。整序的主要方法就是分类,将相同的信息归为一类,将性质相似的类别排在一起。这样做的主要目的是为了便于查询,能够减少查询时间。


商品房住宅预售方案的内容不包括( )。

A.项目基本情况
B.建设进度安排
C.预售价格及变动幅度
D.准确的建筑面积

答案:D
解析:
房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。


房地产投资项目经济评价的指标和方法主要包括( )。

A:财务净现值
B:财务内部收益率
C:资金时间价值率
D:投资回收期
E:通货膨胀率

答案:A,B,D
解析:


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第6节


孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。

下列关于周某权利和义务的表述中,正确的为(  )。

A.周某只能在A省范围内执业
B.周某可以在全国范围内执业
C.周某具有发起设立甲公司的权利
D.周某可以同时在甲、乙公司执业

答案:B,C
解析:
AB两项,房地产经纪人职业资格考试合格,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制,中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》,该证书在全国范围有效。C项,房地产经纪人员有权依照《公司法》、《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律设立房地产经纪机构。D项,房地产经纪人员有不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务。


大型超市、工业厂房的土地使用权出让的最高年限分别为( )年。

A.50、40
B.40、70
C.40、50
D.50、70

答案:C
解析:
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定,按下列用途确定:①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。


在宗地面积测算中,不能计入宗地面积的范围有( )。(2006年真题)

A.已明确使用权属的间隙地
B.市政管辖的道路、街道用地
C.公共使用的排污沟
D.经规划部门核定的公共用地
E.房地产证记载范围内的用地

答案:B,C,D
解析:
不计入宗地面积的范围有:①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;③公共使用的河滩、水沟、排污沟;④已征收、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地;⑤其他按规定不计入宗地面积的。


房地产业中,()主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。

A:物业管理业
B:房地产中介服务业
C:房地产经纪业
D:房地产咨询业

答案:A
解析:


按照楼梯的( ),楼梯分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。

A.使用性质
B.使用材料
C.施工方法
D.封闭程度

答案:A
解析:
楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施,供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质,分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料,分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。


以下关于个人住房贷款利率的描述,错误的是(  )。

A.个人住房贷款基准利率由央行统一规定
B.金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平
C.个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息
D.贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,随即按相应利率档次执行新的利率规定

答案:D
解析:
个人住房贷款基准利率由央行统一规定,金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。


在房地产经纪机构注销时,下列对尚未完成的房地产经纪业务所采取的处理方式中,不正确的有(  )。

A、注销后再终止合同并赔偿损失
B、注销后直接将业务转由他人代为完成
C、注销前直接终止合同并赔偿损失
D、注销前直接将业务转由他人代为完成
E、在符合法律规定的前提下,与委托人约定采用适当方式完成

答案:A,B
解析:
房地产经纪机构的注销,标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务,注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理,可以转由他人代为完成,也可以终止合同并赔偿损失,在符合法律规定的前提下,经委托人约定,还可以用其他方法进行处理。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第7节


赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房,在签订房地产经纪合同前,赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后,赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定:甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同,赵某按成交额的2%,支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务,李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快,魏某看中了此房,同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是,赵某的朋友孙某也看中了该房,赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划,但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同,赵某和甲公司为此发生了争议。

赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于(  )。

A.二手房居间业务
B.二手房买方代理业务
C.二手房卖方代理业务
D.二手房行纪业务

答案:C
解析:
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国,房地产卖方代理业务主要有:①新建商品房销售代理业务;②存量房出售代理业务;③房屋出租代理业务。本题中,赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于存量房出售代理业务,即二手房卖方代理业务。


写字楼项目的销售策略中,适用于写字楼初始进入非成熟商务区域,或同期市场不存在明显竞争对手情况的方式是(  )。

A、以市场竞争优势为主导的销售策略制定
B、以目标客户需求为主导的销售策略制定
C、以项目差异化特点为主导的销售策略制定
D、以影响项目定位的专业要素为主导的销售策略制定

答案:B
解析:
写字楼项目的销售策略中,以目标客户需求为主导的销售策略制定,适用于写字楼初始进入非成熟商务区域,或同期市场不存在明显竞争对手的情况。在制定销售策略时,需在明确目标客户群的基础之上,进一步分析潜在客户的关注重点,结合项目自身的匹配因素,作为日后销售推广的关键。


关于名义利率和实际利率的说法,错误的是(  )。

A.利率的时间单位与计息周期一致时,名义利率就是实际利率
B.按单利计息时,名义利率等于实际利率
C.实际利率是指一年内多次计息的年利率
D.名义利率和实际利率的本利和相等

答案:D
解析:
有两种不同区分标准的名义利率和实际利率:①在“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期是否一致来区分的名义利率和实际利率。实际利率是指在一个度量时期内结转一次利息的利率;名义利率是指在一个度量时期内结转多次利息的利率。②以是否扣除价格因素来区分的名义利率和实际利率。名义利率是以名义货币计算出来的利率;实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。D项,名义利率和实际利率的本利和不相等。


工程质量监督机构应当对工程竣工验收的(  )等情况进行现场监督。

A、 组织形式
B、 验收程序
C、 验收的方法
D、 执行验收标准
E、 验收人员资格

答案:A,B,D
解析:
负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反建设工程质量管理规定行为的,责令改正,并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。


下列行为中,不属于出租人单方解除合同的情形的是 (  )。

A、将承租的房屋擅自转租
B、擅自变动房屋建筑主体
C、承租人在合理期限内未支付租金
D、因不可抗力致使合同不能继续履行

答案:D
解析:
出租人单方解除的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。


商业地产项目的消费者心理特征分析的内容是(  )。

A.消费金额、频次
B.消费追求的价值、消费时间
C.家庭组织的构成、收入
D.消费者在社会的角色和地位

答案:B
解析:
商业地产项目的消费者特征分析包括:①心理特征;②购买行为特征;③人口特正;④社会特征。其中,消费者心理特征分析的内容主要包括:a.消费追求的价值;b.消费时间。


商业地产的特征包括(  )。

A.收益多样性
B.赢利模式多元化
C.主体特定性
D.权益复杂与利益平衡
E.客户非个体属性

答案:A,B,D
解析:
商业地产的特征表现在:①收益多样性;②赢利模式多元化;③权益复杂与利益平衡。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第8节


下列房地产市场周期图中,(  )阶段是萧条阶段。


A.A—B
B.B—C
C.C—D
D.B—C

答案:C
解析:
一个完整的房地产市场周期如图5-3所示,一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。图中的A—B为繁荣阶段,B—C为衰退阶段,C—D为萧条阶段,D—E为复苏阶段;最高点B称为波峰(顶峰),也是市场由盛转衰的转折点,此后市场进入下降阶段;最低点D称为波谷(谷底),也是市场由衰转盛的转折点,此后市场进入上升阶段。市场从一个波峰到另一个波峰,或者从一个波谷到另一个波谷,就是一次完整的市场周期。
图5-3 房地产市场周期


在市场营销4Rs理论的要素中,( )是营销的源泉。

A:回报
B:关系
C:反应
D:关联

答案:A
解析:


房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息,包括(  )等,使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。

A、 交易的数量、交易行情、交易金额
B、 交易金额、交易行情、交易方式
C、 交易的数量、交易金额、交易方式
D、 交易的数量、交易行情、交易方式

答案:D
解析:
房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息,包括交易的数量、交易行情、交易方式等,使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产,而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。


关于与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务的表述,正确的有( )。

A.个人住房贷款业务,是抵押市场和住房市场的结合
B.我国内地住房抵押贷款制度与我国香港地区的“按揭”制度在性质上是相同的
C.我国内地住房抵押贷款制度与国外“抵柙品赎回权”制度在性质上有区别
D.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿
E.原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保

答案:A,C,D,E
解析:
A项,与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务,是抵押市场和住房市场的结合。BC两项,需说明的是,我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为,与我国香港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。D项,《物权法》规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押资产。E项,房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。


统计调查方案中,( )是指调查所要达到的具体目标,是设计调查方案时首先要解决的问题。

A:调查项目
B:调查对象
C:调查目的
D:调查单位

答案:C
解析:


购房过程中,大多数客户通常是几个人一起看房,这要求房地产经纪人必须分析客户的( )。(2011年真题)

A.购买力
B.需求程度
C.购买决策
D.目标物业偏好

答案:C
解析:
客户购买决策分析是指在购房的过程中,有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房,因此,作为房地产经纪人必须在沟通中明确,看房的人之中,谁能起到决定的作用,或者说谁最具有决策能力,谁是最终出资人。


预期投资收益率目标一般用于房地产(  )投资项目。

A、短期
B、中期
C、中长期
D、长期

答案:D
解析:
预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率,是一个预期指标。预期投资收益率目标一般用于房地产长期投资项目。


21年房地产经纪人考试题免费下载9节 第9节


经纪作为一种经济活动的基本涵义有(  )。

A.通过提供中介服务提高交易价格
B.通过提供信息和专业服务来促成他人交易
C.通过提供信息收取信息费
D.通过收取佣金的方式获取服务报酬
E.通过为买方或卖方提供便利而获取回扣

答案:B,D
解析:
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本,从而促进商品交易,是一种有偿的经济活动。


下列关于写字楼项目开盘活动造势相关内容的表述,错误的是(  )。

A.写字楼项目开盘活动必须在充分的蓄客准备以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办
B.写字楼开盘活动应租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行
C.商务感与高端属性是把握写字楼开盘活动调性的两大原则
D.写字楼项目的开盘活动往往可以与产品发布会、封顶活动等相结合,增加开盘当日正向信息传递,提升客户信心

答案:B
解析:
在通常情况下,若项目现场满足活动场地布置的需要,开盘活动往往在项目现场举办,这样有利于销售引导与客户决策;如果项目现场不具备条件,写字楼开盘活动可租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行,这种形式在卖方市场状态下较为适用。


房产出租的,以房产()为房产税的计税依据.

A:承租人收入
B:出租人收入
C:租金收入
D:市场平均租金

答案:C
解析:


房地产经纪信息的网络化管理可以通过网络(  ),突破房地产交易时间和空间的局限,可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落,这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。

A、 连接性
B、 公开性
C、 统一性
D、 共享性

答案:B
解析:
21世纪是信息化,网络化的时代,房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。网络化管理可以通过网络公开性,突破房地产交易时间和空间的局限,可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落,这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。


办理房地产证需要缴纳的费用中,(  )的收费单位是财政局。

A.贴花
B.契税
C.印花税
D.转移登记费
E.抵押登记费

答案:A,B,D
解析:
办理房地产产权证需要缴纳一些税费,具体为:①契税,收取单位为财政局;②印花税,收费单位为地税局;③转移登记费,收费单位为财政局;④贴花(印花税的完税),收费单位为财政局。C项,印花税的收费单位为地税局;E项,抵押登记费是办理银行抵押贷款手续需要缴纳的费用,不属于办理房地产证需要缴纳的费用。


共用题干
孙某购买了一套已装修的普通商品住宅,建筑面积为120m2,总价为50.4万元。假定首付款为40%,余款向银行申请抵押贷款,贷款期限为15年,贷款年利率为4.5%。

孙某的邻居李某也向银行申请办理了类似贷款,但银行发现其在贷款间有违约行为。为此,银行可( )。
A:停止向李某发放尚未使用的贷款
B:提出警告但仍按期如数发放尚未使用贷款
C:银行按合同约定要求周某提前归还贷款
D:银行按合同要求周某支付利息和损失赔偿金等

答案:A,C,D
解析:


在签订商品房认购书时没有(  )风险。

A、房号销售与算价
B、转售
C、购买、贷款资格(针对限购未取消的城市)
D、变更

答案:B
解析:
在签订商品房认购书时有三类风险:①房号销售与算价风险;②(针对限购未取消的城市)购买、贷款资格风险;③变更风险。