21年房地产经纪人预测试题7章 第1章
某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2004年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。
该写字楼楼梯按结构形式可采用的类型有（ ）。
A、板式楼梯
B、双分楼梯
C、直跑式楼梯
D、梁式楼梯
答案：A,D
解析：
楼梯的分类方法有多种：①按照楼梯的结构形式，楼梯分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯。②按照楼层间楼梯段的数量和上下楼层方式，楼梯分为直跑式楼梯（又分单跑式楼梯、多跑式楼梯）、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯、螺旋式楼梯和曲线式楼梯等。③根据在建筑物中的位置，分为室内楼梯和室外楼梯。④根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯、防火楼梯。⑤根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。
中国实行房地产抵押登记制度，房地产抵押应当向（ ）规定的部门办理抵押登记。
A.县级以上地方人民政府
B.市级以上地方人民政府
C.省级地方人民政府
D.市级地方人民政府
答案：A
解析：
抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。中国实行房地产抵押登记制度，房地产抵押应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
国家无偿收回划拨土地使用权的原因不包括()。
A:各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的
B:铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地
C:未经原批准机关同意，连续1年未使用
D:土地使用者自动放弃土地使用权
答案：C
解析：
本题考核的知识点为划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：(1)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；(2)国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权；(3)各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；(4)土地使用者自动放弃土地使用权；(5)未经原批准机关同意，连续两年未使用；(6)不按批准用途使用土地；(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。
按照楼梯的（ ），楼梯分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。
A.使用性质
B.使用材料
C.施工方法
D.封闭程度
答案：A
解析：
楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施，供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。
房地产经纪执业规范的执行与落实主要依靠（ ）来自觉遵守。
A.经纪人员的信念
B.社会舆论力量
C.执业教育
D.经纪人员的习惯
E.经纪人员的行业自律
答案：A,D,E
解析：
房地产经纪执业规范是指由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。房地产经纪执业规范主要依靠房地产经纪从业人员的理念、信念、习惯及行业自律来自觉遵守，同时通过行业组织自律管理、职业教育培训以及社会舆论监督来协助落实。
21年房地产经纪人预测试题7章 第2章
智能化住宅要充分体现（ ）的原则。
A.适宜居住
B.经济适用
C.环境优美
D.以人为本
答案：D
解析：
智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求有：在卧室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座，在卧室、书房、起居室（厅）等房间应设置信息插座，要设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置，在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。
下列房源中，（ ）是面向中低收入者提供的普通住房。
A.经济适用住房
B.集资房
C.商品房
D.解困房
答案：A
解析：
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
房地产买卖市场的特点包括（ ）。
A、垄断竞争性
B、完全竞争性
C、区域性
D、周期性
E、易形成泡沫
答案：A,C,D,E
解析：
由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点：①垄断竞争性；②区域性；③周期性；④易形成泡沫。
对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为（ ）。
A、城市蓝线
B、城市紫线
C、城市黄线
D、城市绿线
答案：C
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。A项，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。B项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。D项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
写字楼项目以（ ）为主导的销售策略适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况。
A、目标客户需求
B、市场竞争优势
C、竞争对手策略
D、项目差异化特点
答案：B
解析：
写字楼项目的销售策略中，以市场竞争优势为主导的销售策略制定，适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况。在制定项目的销售策略时，需针对自身与竞争对手进行更为细致的点对点比较分析，总结项目的优势以作为日后销售推广的重点。
21年房地产经纪人预测试题7章 第3章
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100㎡。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为105㎡，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83㎡，套内阳台建筑面积为3㎡，分摊的共有建筑面积为21㎡。
甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由( )批准。
A:B市土地管理部门
B:B市人民政府
C:A省人民政府
D:国务院
执业规范当中超出法律法规要求的部分，主要是运用（ ）的功能来规范房地产经纪人员的执业行为。
A、 规范调整
B、 制度调整
C、 法律调整
D、 道德调整
答案：D
解析：
法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节，涵盖有房地产经纪行为规范的房地产经纪法律、法规，对房地产经纪行为具有强制调整功能，而房地产经纪执业规范当中超出法律法规要求的部分，主要是运用道德调整的功能来规范经纪人员的执业行为。
共用题干
2011年1月，F房地产开发公司征用G乡基本农田以外的耕地30hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计3000万元，2011年6月F公司将项目整体转让给H公司，H公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。H公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，H公司用在建工程(建筑物的价值约为4000万元)作抵押从C建行获得了一部分资金，2011年9月，H公司开始预售该商品住宅。2012年6月，王某从H公司手中购得一套经济适用住房。
F房地产开发公司支付的青苗补偿费应()。
A:归G乡政府所有
B:归青苗所有者所有
C:归安置单位所有
D:平均分配给个人
存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是（ ）。
A.分类市场的供求信息
B.分类市场的价格信息
C.委托方信息
D.委托标的物的信息
答案：D
解析：
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。
共用题干
树立房地产经纪企业的形象，关系到客户对经纪行业的重新认识和信任，关系到中介业务的顺利开展，必须认真对待。近几年来，这方面已经有了很大的改善和长足的进步，也取得不少好的经验和办法，值得推广和应用，主要有以下一些工作。
规范的管理。将企业有关的文件，如( )等，在经营场所公开布置，让客户观看和了解。
A:工商营业执照、税务登记证
B:业务规章制度和服务流程，以及收费标准等
C:委托人的详细身份情况和通讯方式
D:房地产经纪企业和经纪人员个人的资质证书
21年房地产经纪人预测试题7章 第4章
运用收益法估价时，下列说法正确的是()。
A.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置状况下可获得的收入
B.有效毛收入是潜在毛收入扣除收入损失后得到的收入
C.运营费用是维持房地产正常生产.经营或使用必须支出的费用
D.净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益
E.资本化率是估计的正常投资者获取净收益所要求的收益率
下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有（ ）。(2008年真题)
A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B.对客户不满意的环节进行补救，提供改进服务
C.关注客户新的需求意向，提供跟踪服务
D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务
答案：A,B,C
解析：
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
从房源所包括的各项指标来看，房源的属性主要有（ ）。
A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.社会属性
E.经济属性
答案：A,B,C
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。
房地产开发项目建筑总平面图的内容通常不包括（ ）。
A.项目内的道路布置
B.建筑物的朝向
C.项目用地的大小
D.房屋阳台的位置
答案：D
解析：
建筑总平面图；
建筑总平面图和建筑平面图是房屋建筑图中的一部分。其中，建筑总平面图反映的内容包括：①该建筑场地的位置、形状、大小；②建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；③场地内的道路布置与绿化安排；④建筑物的朝向；⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。D项，房屋阳台的位置可以在建筑平面图中呈现。
下列关于房地产开发企业销(预)售商品房的表述中，正确的是( )。
A、 房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
B、 房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房，但可采取变相返本销售的方式
C、 没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收到任何预定款性质的费用
D、 房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割销售
21年房地产经纪人预测试题7章 第5章
与其他组织结构形式相比，直线一参谋制组织结构的主要缺点有( )。
A:高度集权会带来决策迟缓
B:会出现多头领导
C:职能部门重叠，管理人员增多
D:只有高层领导对组织目标的实现负责
E:职能机构和人员相互间的沟通协调性差
写字楼项目的产品技术性与（ ），决定了写字楼项目运作的专业性。
A.客户非个体属性
B.与宏观经济的正相关性
C.品牌目标的确定性
D.销售商务性
答案：D
解析：
写字楼项目的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②购房（承租）客户多为企业；③产品技术性；④销售商务性；⑤项目运作专业性。其中，写字楼项目的产品技术性与销售商务性，决定了写字楼运作的专业性。主要体现在，涉及产品设计施工、项目销售推广到项目销售执行的所有环节的所有合作公司都具备相关的专业性或写字楼运作经验。
随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据其调查结果推断总体数量的特征，称为( )。
A.抽样调查
B.典型调查
C.重点调查
D.普遍调查
关于房地产经纪机构义务的表述，不正确的是（ ）。
A、认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务
B、按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为
C、维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密
D、在经营场所公示营业执照、备案证明文件、房地产经纪人员注册证书等义务
答案：B
解析：
房地产经纪机构负有如下义务：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等义务；③认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；④维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；⑤按照约定标准收取佣金及其他服务费用；⑥依法缴纳各项税费；⑦接受房地产管理部门的监督和检查；⑧法律、法规和规章规定的其他义务。
在新建商品房确定均价的过程中，划定市场调查范围和重点后应进行的工作是（ ）。
A.对每个重点市场比较进行调整
B.对交易情况进行修正
C.对影响价格的各因素以及权重进行修正
D.制作市场比较结果表
答案：C
解析：
均价的确定过程包括：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。
21年房地产经纪人预测试题7章 第6章
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。
A、陈某的儿子
B、陈某的经纪人
C、陈某的继母
D、陈某的女儿
E、护理陈某多年的保姆
答案：B,E
解析：
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。ACD三项，属于法定继承人继承，免征契税；BE两项是因受赠而获得陈某的房屋，应缴纳契税。
共用题干
某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2009年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2009年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。 2010年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅 小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67．6m2，还存在卫生间地 面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式， 交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。根据以上内容，回答91~100题。
关于王某的房价款的说法，正确的为（ ）。
A:交房时该市新建商品房的均价上涨了15%，所以甲企业有权调整房价
B:王某实际总房价款应为131300元
C:王某实际总房价款应为133900元
D:王某实际总房价款应为135200元
国家征税必须通过法律形式，征税之前预先规定（ ）。
A.纳税人
B.征税对象
C.加成
D.违章处理
E.税率
答案：A,B,E
解析：
税收的固定性是指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收入的重要特征。
在区域写字楼市场供应状况分析项目中，竞争项目分析的内容有（ ）。
A.入市时间
B.市场定位
C.区域属性
D.销售量
E.销售价格
答案：A,B,D,E
解析：
由于一个城市不同区域的发展历程与功能定位存在差异，与之相关的区域经济构成和企业特征也有所不同，因此写字楼市场的区域属性非常明显。对于区域写字楼市场的供求分析，直接影响写字楼项目开发的整体定位。从表8－6中可知竞争项目分析的内容主要包括：①市场定位；②入市时间；③销售量；④销售价格。
能够反映城市环境优劣程度的要素——境质量，包括（ ）。
A:大气环境质量
B:水环境质量
C:室内环境质量
D:土壤环境质量
E:居住环境质量
21年房地产经纪人预测试题7章 第7章
下列类型的电梯中，一般需要选用高速电梯的是（ ）。
A:客梯
B:货梯
C:消防电梯
D:观光电梯
房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是（ ）。
A、考察与监督计划的执行
B、项目筹划与地块研究
C、产品设计与规划
D、项目策划与销售
答案：A
解析：
房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：①项目筹划与地块研究；②产品设计与规划；③项目策划与销售。
梁根据（ ）分为主梁和次梁。
A.使用的材料
B.梁与支撑的连接状况
C.力的传递路线
D.荷载能力
答案：C
解析：
梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙的横向承重构件。圈梁主要是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。梁根据所用的材料，分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；根据力的传递路线，分为主梁和次梁；根据梁与支撑的连接状况，分为简支梁、连续梁和悬臂梁等。
下列关于我国房地产经纪服务收费管理的表述中，错误的是（ ）。
A.依照合同约定收取服务费
B.房地产中介服务收费必须实行明码标价制度
C.收取服务费必须开具发票
D.交易成功后可获取佣金以外的其他收益
答案：D
解析：
房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，在房地产经纪活动中，禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外的收益。
购买方式的撮合包括（ ）。
A.付款方式
B.购买价格
C.看房结果
D.付款条件
E.客户行动
答案：A,D
解析：
购买方式的撮合包括付款方式和付款条件。付款方式包括：①全款购买；②商业贷款；③公积金贷款；④组合型贷款。付款条件指的是在什么时间分别支付多少金额的款项。在价格差距不大的情况下，可以利用付款方式进行撮合。
