21年房地产经纪人考试真题9节

房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后，应再次核查出租人房源产权状况，查验建筑质量，确认房源可以交易。房地产经纪人此时核心工作是站在中间人立场上，与租赁双方共同协商房屋租赁价格，直至达成租赁双方都能接受的合理交易价格。

个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。

物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有：①排他效力，是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权；②优先效力，是指物权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权都优先于债权；③追及效力，是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。

担保贷款是指以某些特定的财产或某人的信用作为还款保证的贷款，又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。其中，保证贷款指由第三人提供保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证又分为一般保证和连带责任保证。

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；②租赁房屋权属有争议的；③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

房地产经纪人员职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。

房地产所有权具有下列特性：①完全性；②整体性；③恒久性；④弹力性；⑤绝对性。

房地产泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。其中，人们对房地产价格看涨的一致预期是形成房地产泡沫的基础。

房地产促销过程中，在挖掘卖点时对竞争者进行动态跟踪，其中竞争者包含两个方面的含义：①竞争企业；②竞争性楼盘（房源）。其中，竞争企业包括有：a．新建商品房的供给企业——房地产开发企业；b．存量房房源信息的供给企业——房地产经纪机构。

为规范房地产经纪机构和经纪人行为，房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系，加强对市场的检查与监管，定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布，将房地产经纪机构的不良行为负面形象记入信用系统，对于有不良信用的企业相应规定一些从业的限制，通过行业诚信体系建设，提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任感。

遵纪守法表现为：①房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。②在房地产经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。

推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，即按照各自分佣50%。

《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

本题考核点是诉讼时效的特点。当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。所以，房地产居间合同是委托合同。

总体来看，我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：①试点探索阶段（1980～1991年）；②全面推进阶段（1992～2002年）；③深化改革阶段（2003年以来）。

A项，根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式。B项，单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；⑧教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

对于自然人民事主体的民事行为能力的判断，一般采取如下方式：①审查其身份证件证明文件（如身份证、护照等）；②观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况等，以判断其智力和精神状况是否健全；③如果该自然人已经明确陈述其患有精神疾病、身体不健全或智力不健全等，则可要求其提供鉴定结论以证明其民事行为能力；④对于境内法人，应查看企业法人营业执照；⑤查看房屋权利人之委托人相关信息。

分部制或事业部制形式的特点是在高层管理者之下按商品类型、地区或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线—参谋制形式建立其结构。这种结构形式的优点是：①各分部有较大的自主经营权，有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性，增强其适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要；②利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策。

目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点：①不宜采用封闭式问题；②必须和客户建立良好的关系，在询问问题之前，房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊，与客户建立信任关系；③客户的需求，常常因为一些内外部因素的变化而引起变化，有时候在洽谈的过程中，客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化，并找到客户自己真实需求；④房地产经纪人要明确认识到，有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念，遇到这样的客户，房地产经纪人就要引导客户，让客户明确他的真实需求；⑤不能完全固化于客户的最初要求，引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。

住宅性能包括：①适用性能，是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能；②环境性能，是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能；③经济性能，是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；④安全性能，是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；⑤耐久性能，是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。

一般情况下，公司总部的业务部门可以根据需要进行不同的设置：①根据物业类别不同进行设置。可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门，如住宅部、办公楼部、商铺部等。②根据业务类型不同进行设置。如根据业务类型不同可以划分为买卖业务部、租赁部等部门。③根据业务区域范围进行设置。如根据业务覆盖区域不同划分为东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等。

城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额如下：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织，主要由从事房地产估价和经纪活动的专业人士和专业机构组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

动态盈利性评价指标主要包括：①财务净现值；②财务内部收益率；③动态投资回收期。BC两项，投资利润率与成本利润率均属于静态盈利性评价指标；E项，利息备付率属于清偿性评价指标。

各类房地产经纪机构内的部门基本分为四类：①业务部门；②业务支持部门；③客户服务部门；④基础部门。其中，客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务，同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。

相对于住宅，写字楼项目资源属性判断的指标有显著不同。分析写字楼项目的产品定位可以从以下七个方面分析其资源条件：①项目规划指标分析；②区域属性判断；③项目经济指标分析；④路网情况判断；⑤景观资源分析；⑥周边商业配套成熟度判断；⑦其他资源优劣势判断。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。

@##

开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“商品房预售的条件”的掌握。《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。因此，本题的正确答案为A、B、E。

税收制度构成要素有纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、法律责任。其中，征税对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即确定对什么事物征税。征税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志

电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。其中，光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。

环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等；②根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；③根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；④根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；⑤根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；⑥根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

知识点:预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。

宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。

同一类户型的产品因其位置不同，价格也会有很大的变化。不同房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效地实现各类产品价格过渡是项目价值得以实现的关键。同时稳定的销售速度也是验证价格策略是否合理的指标之一。

A项，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上，可以转让。BC两项，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，可以转让。D项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。E项，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不可以转让。

A项，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BC两项，在进行房屋租赁登记备案时应当提交房屋租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、房屋所有权证书或者其他合法权属证明和直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。D项，房屋租赁当事人可以书面委托他人代为办理房屋租赁登记备案。

经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。