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房地产经纪人历年真题和解答7章

发布时间：2021-07-16
房地产经纪人历年真题和解答7章

房地产经纪人历年真题和解答7章 第1章

人力资源管理是对于全部人员的全面活动和( )的全过程的管理。

A:招聘
B:任用
C:培训
D:解雇
E:发展

答案：A,B,C,E
解析：

房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有（ ）。(2011年真题)

A.市场法
B.长期趋势法
C.成本法
D.收益法
E.特征价格法

答案：A,C,D
解析：
房地产经纪人员从事房地产价格咨询，除了要充分发挥自身优势外，还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法，熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。

补充协议的效力（　　）合同效力。

A.大于
B.等同于
C.小于
D.不同于

答案：B
解析：
合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与合同具有同等效力。

从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看，主要有（　　）。

A、跨地域市场扩张战略
B、跨专业市场扩张战略
C、跨行业扩张战略
D、综合性扩张战略
E、合作性扩张战略

答案：A,B,C,D
解析：
房地产经纪机构扩张战略的选择，主要取决于企业资金实力、品牌的知名度以及企业发展的整体战略。从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看，主要有以下几种选择：①跨地域市场扩张战略；②跨专业市场扩张战略；③跨行业扩张战略；④综合性扩张战略。

从房源所包括的各项指标来看，房源的属性主要有（ ）。

A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.社会属性
E.经济属性

答案：A,B,C
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。

房地产经纪人历年真题和解答7章 第2章

共用题干
某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。

当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为( )。
A:成本加成定价法
B:市场比较定价法
C:指标定价法
D:目标成本定价法

答案：B
解析：

共用题干
吴先生看重了一套总价30万元，面积120㎡的在建期房，根据自身情况，他想选择首付30%，余款向银行抵押贷款，贷款期为10年，贷款年利率为15%，按月等额还款的供房方式。吴先生找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是销售人员，请给予回答。

如果按照吴先生选择的供房方式，那么其月还款额应为(　　)。
A:2823元
B:3388元
C:2600元
D:3500元

答案：B
解析：

对于社会公众来说，可以依据（ ）评判房地产经纪服务的好坏，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力的高低。

A.社会规范
B.执业规范
C.道德规范
D.技术规范

答案：B
解析：
房地产经纪执业规范是衡量房地产经纪行为的标尺。对房地产经纪人员来说，通过学习执业规范，可以明是非、知对错；通过遵守房地产经纪执业规范，可以校正服务行为，提高服务水平。对房地产经纪机构来说，可以依据执业规范制定企业内部的房地产经纪业务流程和房地产经纪服务标准，提高业务管理水平和服务规范化程度；对于社会公众来说，可以依据执业规范，评判房地产经纪服务的好坏优劣，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力和服务质量的高低。规范房地产经纪执业行为，提高房地产经纪服务水平，是房地产经纪执业规范直接作用。

房地产经纪机构的主要岗位中，属于销售案场经理岗位主要岗位职责的是（　　）。

A、根据销售计划，参与制定和调整销售方案、宣传推广方案，负责具体销售方案实施
B、负责市场信息的反馈，定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估
C、负责公司房源开发与积累，并与业主建立良好的业务协作关系
D、协助连锁店经理处理一般日常事务

答案：A
解析：
商品房销售案场经理岗位主要岗位职责有：①负责本项目销售楼盘的现场管理、运营管理、销售管理及团队管理工作。②负责年度销售目标制定、分解，根据销售计划，参与制定和调整销售方案、宣传推广方案，并负责具体销售方案实施。③负责项目案场销售工作的组织、实施和销售数据汇总与分析。④负责销售团队内部建设，及对销售代表的督导和培训。⑤负责销售渠道和客户服务管理，做好项目解释，及时处理案场各类突发问题，保证公司利益。⑥评估销售业绩。BCD三项均属于业务员岗位的岗位职责。

关于房地产经纪合同的说法，正确的有（ ）。(2010年真题)

A.合同标的是劳务服务
B.合同是有偿合同
C.合同当事人取得权利必须要支付相应代价
D.合同经备案才生效
E.合同一般要采用书面形式

答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。D项，依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。

房地产经纪人历年真题和解答7章 第3章

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的应当( )。

A、 直接与房屋承租人协商
B、 直接对房屋承租人进行安置
C、 对被拆迁人实行房屋产权调换
D、 对被拆迁人实行货币补偿，对房屋承租人实行房屋产权调换

答案：C
解析：
[知识点] 城市房屋拆迁补偿的对象及方式

采用人际关系法开拓客源的优点有(　　)。

A:成本小
B:简单易行
C:受众面广
D:成交可能性大
E:不受时间场地限制

答案：A,B,D,E
解析：

2012年7月，甲乙丙三人共同出资在丙所在城市成立了一家房地产经纪股份制公司的分支机构，主要业务是二手房中介。

在存量房买方代理业务中，（ ）的作用是非常重要的。

A.接待
B.收集信息
C.推荐房源
D.看房

答案：A
解析：
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

商品房买卖合同中写明的价格一般就是（ ）。

A.起价
B.标价
C.均价
D.成交价

答案：D
解析：
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。

主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是（ ）。

A.房地产开发关系
B.物业管理关系
C.房地产行政管理关系
D.房地产交易关系

答案：A
解析：
房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

房地产经纪人历年真题和解答7章 第4章

房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括（ ）三个方面。

A.职业良心
B.职业责任感
C.职业认知度
D.职业认可度
E.执业理念

答案：A,B,E
解析：
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

城市中常见的眩光污染有（　　）。

A.夜间汽车灯光
B.电焊弧光
C.强光线的路灯
D.建筑物玻璃幕墙反光
E.车站、机场闪动的信号灯

答案：A,B,E
解析：
眩光污染包括：①电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；②夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；③车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。

房源必须依法可租售，要求房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如（　　）。

A.危房
B.廉租房
C.经济适用房
D.违章建筑
E.待拆迁房屋

答案：A,B,D
解析：
房源依法可以租售，是指依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规和政策规定的出租或者出售条件，无法律法规和政策规定不得出租或者出售的情形。房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如危房、廉租房、违章建筑等。

通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结的是指（　　）。

A.法定代理
B.复代理
C.指定代理
D.委托代理

答案：D
解析：
委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理关系成立之前，代理人与被代理人之间通常没有一定联系。委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。

共用题干
李小姐要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人张某代理出售，并且同意在低于市价的情形下尽快售出。

李小姐是( )。
A:供给方
B:需求方
C:房源
D:客源

答案：A,C
解析：

房地产经纪人历年真题和解答7章 第5章

房地产价格中，把目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格称为（ ）。

A.现房价格
B.评估价格
C.期房价格
D.成交价格

答案：C
解析：
现房价格是指以已建造完成的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。

　　2014年1月，A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权，拟建经济适用房。2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该商品住宅。2015年6月，月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限15年。2016年3月，贷款法定利率从5％调整为6％。

2.C公司与甲建行的抵押关系需要办理（　　），方为有效。

A、 签订抵押合同
B、 办理公证
C、 办理抵押登记
D、 经房地产估价机构评估

答案：A,C
解析：
《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。

财务内部收益率通常与（　　）相比较，以判断项目是否可行。

A.银行贷款利率
B.行业发布的基准收益率
C.评价人员设定的基准收益率
D.投资者最低期望收益率

答案：B,C,D
解析：
财务内部收益率通常与设定的折现率进行比较，以判断项目是否可行。设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

按《合同法》规定，房屋租赁期限（　　）。

A:不得超过10年
B:不得超过15年
C:不得超过20年
D:不受限制

答案：C
解析：

（八）　　乙房地产开发公司（以下简称乙公司）为了使开发的楼盘个性鲜明，在同类楼盘中树立自身品牌形象，进行了专项的市场调查：楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万，占全市人口的13％。针对这130万人口进一步调研得知，具备中低档楼盘购买力的占10％左右，约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目。
最难以成为该项目主要销售对象的为（　　）。


A、在本市工作的白领夫妻
B、本市的老年居民
C、有退休父母的本市居民
D、外地的老年居民

答案：D
解析：
D项，老年人一般具有安土重迁的、落叶归根的思想，不愿离开家乡，因此外地的老年人最难成为该项目的主要销售对象。

房地产经纪人历年真题和解答7章 第6章

不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小，体现了房地产市场的（　　）。

A.区域性
B.交易复杂性
C.供给滞后性
D.不完全竞争性

答案：A
解析：
房地产市场作为一个特殊的商品市场，其特征包括：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争市场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受到较多的政府行政干预。其中，房地产市场的区域性主要是由房地产的位置不可移动性和性能差异性所决定的。不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小。

根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，思维可分为（　　）。

A.动作思维
B.直觉思维
C.形象思维
D.逻辑思维
E.抽象思维

答案：A,C,E
解析：
根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，思维可分为：①动作思维；②形象思维；③抽象思维。根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，思维可分为：①直觉思维；②逻辑思维。

大多数银行对个人住房贷款规定的最高偿还比率为（　　）。

A.30%
B.40%
C.45%
D.50%

答案：D
解析：
在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。

根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为（　　）。

A.从合同
B.主合同
C.双务合同
D.单务合同
E.不要式合同

答案：C,D
解析：
根据合同双方当事人是否互相享有权利、承担义务，合同分为双务合同和单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。

房地产经纪必不可少的主要原因有（　　）。

A、房地产的特殊性
B、房地产价格的波动性
C、房地产交易的复杂性
D、房地产交易的经常性
E、房地产信息的不对称性

答案：A,C,E
解析：
房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，房地产经纪的必要性的原因有：①房地产的特殊性；②房地产交易的复杂性；③房地产信息的不对称性。

房地产经纪人历年真题和解答7章 第7章

住宅共用部位、共用设备设施维修基金可用于修缮( )。

A、 消防设施
B、 楼梯间
C、 承重墙体
D、 屋顶
E、 自用阳台

答案：A,B,C,D
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“住宅专项维修资金用途”的掌握。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。因此，本题的正确答案为A、B、C、D。

房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。

房地产转让一般应当以（ ）作为缴纳税费的依据。

A.申报的成交价格
B.重新评估的价格
C.更改后的成交价格
D.市场价格

答案：A
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

土地使用者延期付款超过（　　）d，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。

A:15
B:30
C:45
D:60

答案：D
解析：

王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司，王某和于某是房地产经纪人，而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日，客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房，吴某与B公司签订了房地产经纪合同。

B公司受理了吴某的委托业务后，必须采取的服务步骤是（　　）。

A.物业信息的传播
B.收集相关信息
C.客户开拓
D.物业查验

答案：A,B
解析：
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。

存量房客源信息管理应遵循的原则有（ ）。(2010年真题)

A.有效原则
B.合理使用原则
C.重点突出原则
D.可替代原则
E.相对集中原则

答案：A,B,C
解析：
客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一，客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。客户信息管理必须遵循以下三个原则，包括：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。

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