物业管理师考试真题7卷 第1卷
在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的( )。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．四级市场
近年来新兴的一种火灾探测器是( )火灾探测器。
A．感烟
B．感温
C．气体
D．复合式
在一项投资的时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同，为了全面、正确的表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助()。
A:收入支出流量表
B:财务预算表
C:现金流量图
D:投资收益预算图
住宅专项维修资金的使用，应遵循( )的原则。
A．不公开
B．受益人和负担人不一致
C．任何单位和个人不得挪作他用
D．方便但缓慢
对物业服务合同的主要条款的要求是()。
A:宜细不宜粗
B:宜粗不宜细
C:公平、协调、高要求
D:全面、完整、保密
答案：A
解析：
物业服务合同的主要条款宜细不宜粗，在签订物业服务合同时，要特别注意以下主要条款：①项目，即应逐项写清管理服务项目；②内容，即各项目所包含的具体内容，越详细越好；③标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准，此外，还要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语；④费用，在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。
建筑工程中用作墙体和屋面的主要建筑材料是()。
A:天然石材
B:砖
C:砌块
D:建筑陶瓷
答案：B
解析：
砖是建筑工程中用作墙体和屋面的主要建筑材料。用黏土烧结的砖和瓦，是传统建筑材料。A项，天然石材按表观密度大小可分为重石和轻石两类，重石可用于建筑物的基础、贴面、地面、房屋外墙、桥梁及水工构筑物等，轻石主要用作墙体材料，C项，砌块的热工性能、隔声性能较好，质轻，体积大施工速度快。主要用于民用建筑；如宿舍、学校、办公楼以一般工业建筑的围护墙、隔墙及保温材料等，D项，建筑陶瓷含水率很低且强度高，施工前一般不用浸泡，可用于内外墙等。
业主大会议事规则是( )组织、运作的规程，需要由业主共同决定。
A.业主委员会
B．业主大会
C．物业服务企业
D．其他管理人
一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由( )负责。
A．中国物业管理协会
B．住房与城乡建设部
C．地方物业管理行政主管部门
D．住房与城乡建设部信息中心
物业管理师考试真题7卷 第2卷
商业物业管理的基本共性中保障性是从()角度对比分析得出。
A:从物业角度看
B:从客户角度看
C:从物业角度看
D:从业主角度看
答案：D
解析：
了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析：①附随性——从商业角度看，②潜隐性——从物业角度看，③保障性——从业主角度看。
《物业管理条例》法律责任的特点包括()。
A:具有国家强制性
B:行政责任、民事责任并存
C:为了处理好物业服务企业和业主之间的关系
D:为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系
E:体现了业主自我管理、自我监督的原则
答案：B,D,E
解析：
《物业管理条例》的法律责任有如下几个方面的特点：①行政责任、民事责任并存，②凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则，③体现了业主自我管理、自我监督的原则。
业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起（ ）日内完成交接手续。
A:3
B:5
C:10
D:15
写字楼委托经营模式中，物业服务企业()。
A:决定经营项目
B:控制运行成本
C:确定利润点
D:组建经营管理团队
答案：A
解析：
委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。物业服务企业决定经营项目，运行成本的控制、利润点的确定由专业服务企业决定。经营管理团队由专业服务企业单独组建。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第二节。
中水原水类型中，( )的特点是有机物和悬浮物浓度相对较低。
A．冷却水
B．沐浴、盥洗和洗衣排水
C．厨房排水
D．厕所排水
业主委员会任期届满前()个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：C
解析：
业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
消防安全预案的内容包括( )。
A．常规消防器材装备
B．消防装备的维护、管理
C．重点防火单位和防火部位的确定
D．灭火方案的要求
E．灭火预案的制定
业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，（ ）可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
A．其他业主和公安部门
B．公安部门
C．其他业主和物业服务企业
D．物业服务企业主管部门
物业管理师考试真题7卷 第3卷
地方物业管理行政主管部门负责( )资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理。
A．一级
B．二级
C．三级
D．四级
物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为( )。
A:零基预算
B:滚动预算
C:弹性预算
D:固定预算
华贸小区为2011年新建的一个多层住宅小区，但是，近日由业主频频向管理处反映楼道卫生很差。于是，管理处服务中心安排事务助理现场查看，发现楼梯间走廊确实存在一些纸屑、花生壳等垃圾。管理处马上找到清洁管理负责人，将现场清理干净后问其原因时，负责人解释此楼道负责打扫的工作人员今天有事情请假没有打扫。
问题：
1.假如你是某物业管理公司的环境管理人员.负责环境卫生和绿化管理工作，请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。
2.作为一个多层的小区，日常的清洁工作应该注意检查哪些方面？
3.案例中，由于工作人员休息，是否可以当天不进行清洁？
1、(1)清洁卫生服务的主要内容有：①建筑物外公共区域清洁；②建筑物内公共区域清洁；③垃圾收集与处理；④管道疏通服务；⑤外墙清洗；⑥泳池清洁；⑦上门有偿清洁服务；⑧专项清洁工作。
(2)物业绿化管理的基本要求是：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。
2、作为一个多层小区，日常的清洁工作应注意以下几方面的检查：
(1)室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水；
(2)绿化带内垃圾杂物；
(3)楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物；
(4)业主信报箱上部的积尘；
(5)楼梯扶手积尘；
(6)室外公共区域的垃圾杂物；
(7)公共区域各类乱张贴；
(8)停车棚（场）内及顶篷垃圾杂物、积尘；
(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。此外，北方地区冬天还应重点检查人行道路积雪、结冰情况，及时清扫积雪，避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。
3、不可以。清洁工作应严格按照《物业服务合同》的清洁频率和标准操作。如工作人员请假应迅速安排其他人员进行打扫，如有不符合要求，应严格按照相关约定和制度进行处罚。
下列我国基本的财产法律制度中，对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障的是()。
A:《物权法》
B:《物业管理条例》
C:《物业承接查验办法》
D:《民法通则》
答案：A
解析：
作为我国基本的财产法律制度，《物权法》对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障，有利于维护社会主义市场经济秩序。
物业管理投诉处理的要求不包括( )。
A．要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
B．对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
C．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
物业承接查验活动由（ ）组织实施。
A．物业建设单位或物业服务企业
B．物业服务企业或业主委员会
C．业主大会或业主委员会
D．物业建设单位或业主委员会
是编制物业管理方案的前提条件
A．管理指标与措施
B．管理制度的制订
C．早期介入的管理服务
D．物业项目分析
我国普遍采用的建筑消防给水系统是( )
A:消火栓给水系统
B:独立消防给水系统
C:自动喷水灭火系统
D:区域集中消防给水系统
物业管理师考试真题7卷 第4卷
收益性物业的交易日期调整实质上是对()
A:物业市场状况对物业价格的影响进行调整
B:物业权益状况对物业价格的影响进行调整
C:物业发展状况对物业价格的影响进行调整
D:物业运行状况对物业价格的影响进行调整
答案：A
解析：
交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，可将社会组织分为()组织。
A:经济
B:政治
C:生产
D:文化
E:群众
答案：A,B,D,E
解析：
按照人们社会结合的形式和人们之间社会关系的表现，将社会组织分为经济组织，政治组织，文化、教育、科研组织，群众组织和宗教组织等几种类型。
电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是 （ )
A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B.通过安全窗撤离轿厢
C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
答案：C
解析：
当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰。而乘客应通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援。
关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。
A:比较分析法是财务分析中常用的方法
B:比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比
C:比较分析不可以与计划预算比
D:比较分析包括趋势分析和横向比较
答案：C
解析：
C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。
是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低。
A．内在经济
B．外在经济
C．隐含成本
D．会计成本
为了维护房屋租赁市场秩序，下列情况不可以进行房屋租赁的是()。
A:依法取得房屋所有权证的
B:共有房屋已取得共有人同意的
C:符合安全标准的
D:权属有争议的
答案：D
解析：
根据有关法律法规的规定，房屋存在以下情况的，禁止租赁：(1)未依法取得房屋所有产权的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准属于物业开发项目( )阶段早期介入的内容。
A．规划设计
B．可行性研究
C．建设
D．竣工验收
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求具有以下( )的特点。
A．广泛性
B．多样性
C．通常需要借助金融信贷机构来进行融资
D．公平性
E．合理性
物业管理师考试真题7卷 第5卷
物业管理工作计划的制订大体可以分成( )。
A:筹备期
B:计划讨论阶段
C:交接期
D:可行性研究阶段
E:正常运作期
物业服务企业接受委托，代收水、电等费用时，正确的做法是( )。
A:可以向委托单位收取手续费
B:可以向业主收取手续费
C:承担业主拖欠交费的相关损失
D:承担分户计量与小区总额不符的相关损失
对安全防范服务的要求，以下叙述不正确的是（ ）。
A．执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情
B．办事高效，坚持原则，礼貌待人
C．执勤时整洁着装、佩戴工牌号
D．观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件
《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循( )。
A．物业管理企业权利和义务相对应原则
B．物业管理权利和财产权利相对应的原则
C．维护全体业主合法权益的原则
D．现实性与前瞻性有机结合的原则
E．从实际出发，实事求是的原则
住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明（）。
A.全体分摊B.平均分摊 C.受益人与负担人相一致D.自愿分摊
答案：C
解析：
住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ）等。
A．城镇土地使用税
B．印花税
C．经营税金及附加
D．房产税
E．企业所得税
下列选项中，不属于房屋使用人、行为人应当承担的民事责任是（ ）。
A．使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质
B．使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施
C．行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
D．因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故
业主或物业使用人违规装饰装修，带来的后果包括( )。
A:造成物业共用部位损坏、安全隐患和邻里纠纷
B:造成物业全面损坏、安全隐患和邻里纠纷
C:使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任
D:减少物业管理的运行、维修和维护成本
E:增加物业管理的运行、维修和维护成本
物业管理师考试真题7卷 第6卷
双方当事人协商一致终止物业租赁合同的情况属于()。
A:自然终止
B:人为终止
C:商议终止
D:友好终止
物业管理投诉处理的程序是( )。
①记录投诉内容；
②判定投诉性质；
③调查分析投诉原因；
④确定处理责任人；
⑤总结经验，改善服务；
A．①②③④
B．①②③⑤
C．①②④⑤
D．①③④⑤
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A:商品房销售代理机构
B:商品房预售人
C:商品房购买人
D:商品房预售人和商品房购买人
以下各因素变化会导致某商品需求曲线移动的有( )。
A．商品自身价格
B．个人收入
C．替代品价格
D．补充品价格
E．个人偏好
园林绿化分为园林植物和园林建筑，物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、( )等。
A．小品
B．花坛
C．花架
D．园廊
共用题干
李华盛是某装修公司经理，2008年5月至9月间李华盛从天天建材公司处购买了价值100万的装饰材料，在收货当天李华盛支付760万元的现金，双方约定剩余货款在2009年年12月前付清。到期后，天天公司经理刘益寿找到李华盛要求其支付剩余货款。李华盛却以建材存在质量问题为自拒绝给付余款。之后，刘益寿因公司业务繁忙，暂且搁置了此事。后来，刘益寿于2013年1月份向法院提起诉讼。法院经开庭审理后认为，刘益寿最迟应于2011年12月份起诉，而他却在2013年年初才向法院提起诉讼，且未提供诉讼时效中断、中止的证据，显属超过诉讼时效。
《民法通则》对诉讼时效的效力规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为()年。
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：B
解析：
《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。即权利人在诉讼时效内不起诉的，人民法院不再对其进行保护。
无过错责任原则，又称严格责任原则，是指基于法律的特别规定，受害人能够证明损害是加害人的行为或者物件所致，加害人就应当承担民事责任，而不论其是否存在主观上的过错，除非加害人能够证明存在法定抗辩事由。
实施物业承接查验，依据的主要文件包括()
A:物业买卖合同
B:管理规约
C:前期物业服务合同
D:物业规划设计方案
E:建设单位移交的图纸资料
答案：A,C,D,E
解析：
《物业承接查验办法》规定，实施物业承接查验，主要依据下列文件：(1)物业买卖合同；(2)临时管理规约；(3)前期物业服务合同；(4)物业规划设计方案；(5)建设单位移交的图纸资料；(6)建设工程质量法规、政策、标准和规范。
写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势力，适用于采取()租金调整策略。
A:高开低走
B:稳定价格
C:低开高走
D:优惠折扣
物业管理师考试真题7卷 第7卷
实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有()。
A:物业服务企业的利润
B:法定税费
C:物业管理服务成本
D:物业服务企业的酬金
E:物业管理服务支出
答案：D,E
解析：
本题考核的知识点为预收的物业管理服务费的构成。目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）
下列属于外部性特点的有()。
A:外部性是一种非人为的活动
B:外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响
C:外部性是不同经济个体之间的一种市场联系或影响
D:外部性有正有负或为零
E:外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响
答案：B,D,E
解析：
经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
下列属于物业服务成本或者物业服务支出的费用构成的是( )。
A．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
B．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C．物业管理区域清洁卫生费用
D．小区配套费
E．办公费用
已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，则该投资项目的动态投资回收期为( )年。
A．4.84
B．4
C．5.12
D．4.75
等额序列支付的现值计算公式是()。
A:P=A/(1+i)n
B:P=(A/1)[1-1/(1+1)n]
C:P=A/i(1+i)n
D:P=A/[1-1/(1+i)n]
某物业服务企业管理仅有多层住宅共计250万m2，则该企业在管理面积方面符合的物业服务企业资质等级为()
A:一级
B:二级
C:三级
D:四级
答案：C
解析：
物业服务企业管理有多层住宅共计250万m2，但只管理一种物业，则该企业资质等级应为三级。
物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可以分为( )。
A:物业管理有限责任公司
B:集体所有制物业服务企业
C:民营物业服务企业
D:外资物业服务企业
E:物业管理股份有限公司
以下对物业管理在社会经济中的地位与作用的表述，错误的是（ ）。
A．实施物业管理有利于促进经济增长
B．实施物业管理有利于提高人民群众工作效益
C．实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
D．实施物业管理有利于维护社区稳定
