2021房地产估价师每日一练7章 第1章
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业于 2012 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000㎡住宅，建造费用为 3000 元/㎡，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8％、4％、3％。经政府有关部门批准，项目于 2014 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/㎡，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的
3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）
表 1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表 2 项目投资现金流量表
答案：
解析：
（1）项目投资现金流量表如下表所示：
由题意可得：建造费用＝3000×6＝18000（万元）。
专业人员费用＝18000×8％＝1440（万元）。
其他工程费用及管理费用＝18000×（4％＋3％）＝1260（万元）。
销售收入＝9000×6＝54000（万元）。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×10％＝5400（万元）。
（2）投资收益率为14％是年收益率，换算成季度收益率为3.5％，计算时点为2014 年6
月，则该项目的财务净现值：
由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。
下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是（ ）模式。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。( )
正确答案：×
[答案] × 出让城市国有土地使用权，，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。
如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。
2021房地产估价师每日一练7章 第2章
(2015真题) 二级资质的房地产估价机构不得从事以（）为估价目的的房地产评估。
A.企业清算
B.房地产课税
C.公司上市
D.房地产抵押
E.房屋征收补偿
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。
A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.分部分项法
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是实现物业管理社会化的必要条件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业管理的概念。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
对转让住房收入计算个人所得税时，商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。（）
答案：对
解析：
本题考查的是个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税时，商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2021房地产估价师每日一练7章 第3章
《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（ ）。
A.开发建设单位进行形式性投入的日期
B.开发建设单位进行实验性投入的日期
C.开发建设单位进行目的性投入的日期
D.开发建设单位进行实质性投入的日期
答案：D
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。
下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（ ）。
A.征地区域农民自住住宅项目
B.廉租住房项目
C.医疗卫生用地
D.基础设施用地
答案：D
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。 （ ）
正确答案：×
写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商
政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。( )
正确答案：×
[答案] ×
政府规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，可按保本微利原则确定，政府定价与政府指导价是两个不同概念。
某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。参见教材P268。
2021房地产估价师每日一练7章 第4章
某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。
A、2018年6月15日
B、2018年8月15日
C、签订估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的某日
答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。要以原价值时点的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。
A．收益法中预测未来的租金
B．收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C．填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏
D．比较分析两娄以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新构建价格
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
答案：C
解析：
本题考查的是房地产间接投资。信托基金收益相对稳定，收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。
下列行为，属于应予免征收契税的是（ ）。
A.某社会团体承受房屋用于营销
B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房
C.缴纳房屋产权调换差价的部分
D.个人购买家庭首套90m2以下住房
答案：B
解析：
本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。P247。
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。
（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。
（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。
正确答案：
（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。
2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。
（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：
1）用成本法评估修复所需的费用。
2）用收益法评估出企业的间接损失。
3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
2021房地产估价师每日一练7章 第5章
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
答案：对
解析：
[知识点] 求取综合资本化率及自有资金资本化率
对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（ ）。
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。
估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。
完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产交易总价为40万元，其巾首期付款为20%。余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
2021房地产估价师每日一练7章 第6章
对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。
答案：错
解析：
考虑建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。
关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
正确答案：D
B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
(2017年真题) 房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产需求。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
A、 12.90%
B、 13.10%
C、 13.06%
D、 13.07%
答案：D
解析：
1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%
以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
正确答案：CDE
直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多；对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。这两点也体现了直接融资的局限性。
2021房地产估价师每日一练7章 第7章
普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在卖方中间展开的。( )
下列属于债务融资市场渠道的是（ ）。
A．房地产企业上市
B．抵押型REIT
C．权益型REIT
D．抵押贷款支持证券
E．退休基金
正确答案：BDE
BDE房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。
形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()
答案：错
解析：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。@##
在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（ ）。
A.土建资料
B.前期工作资料
C.安装方面的资料
D.设计文件及变更资料
E.招标方面的资料
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料，选项D设计文件及其变更资料属于前期工作资料的内容。
房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。
A．出让
B．竞争
C．招标
D．申请
