21年房地产经纪人历年真题解析5卷

房地产项目定位具体包括：①产品定位，从产品定位中寻找物业主题；②客户定位，从客户定位中寻找市场主题；③形象定位，从形象定位中寻找广告主题。

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损；③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

房地产经纪机构负有如下义务：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等义务；③认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；④维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；⑤按照约定标准收取佣金及其他服务费用；⑥依法缴纳各项税费；⑦接受房地产管理部门的监督和检查；⑧法律、法规和规章规定的其他义务。

广告法是指房地产经纪公司可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者DM单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：①直接给水方式；②设置水箱的给水方式；③设置水泵和水箱的给水方式；④分区、分压给水方式。

房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。我国房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。

房地产经纪的重要作用主要体现在以下几个方面：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

房地产经纪机构激励员工的方式有：①目标激励；②情感激励；③尊重激励；④参与激励。其中，参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明，现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此，让员工恰当地参与管理，既能激励员工，又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理，形成员工对企业的归属感、认同感，可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中，甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策，属于参与激励。

本题考核民事法律行为的效力。
　　（1）选项A：乙以“市场价”购入，并未损害甲的利益，不构成乘人之危，该行为有效；
　　（2）选项B：限制民事行为能力人独立订立的遗嘱无效；
　　（3）选项C：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人“纯获益”的行为，直接有效；
　　（4）选项D：属于重大误解的合同，可撤销。

眩光污染包括：①电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；②夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；③车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。

实践合同是在双方当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。A项，诺成合同是双方当事人意思表示一致即告成立的合同；B项，有偿合同是指当事人需要为从合同中得到利益支付相应代价的合同；D项，无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同。

居住区用地包括：①住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）。②公共服务设施用地（又称公建用地），是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。③道路用地，是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。④公共绿地。

本题考核的知识点为城市紫线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。20。本题考核的知识点为房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效，房屋被拍卖、变卖，不影响房屋租赁合同的效力。

多样化战略，包括横向多样化和多向多样化。其中，多向多样化包括多种类型：①技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；②市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场，适合于技术密度不高，市场营销能力较强的企业；③资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用；④复合多样化，即在与现行经营业务没有明显关联的市场中寻求成长的策略。

在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。

在城市黄线范围内禁止进行的活动主要包括：①违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；②违反国家有关技术标准和规范进行建设；③未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；④其他损坏或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

实木地板是天然木材经烘干等加工而成的地板，其材质有紫檀、黄檀、柚木、水曲柳、柞木等。具有纹理和色彩自然、脚感舒适、保温隔热性能好、使用安全、装饰效果好等特点。

房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的杜会性，对各行各业和人民生活都有直接的影响。

在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。

房地产作为一种产品，其消费具有一定的生命周期，客户有可能会重复购买，也有可能买进后卖出，或卖出后买进。而且相比于获取新客户，留住老客户的成本要低得多，因此房地产经纪机构首先要想方设法通过满足客户需求来留住客户。房地产经纪机构留住客户的措施具体有：①提供个性化服务；②正确处理投诉；③建立长久合作关系；④积极沟通客户。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

一般而言，售楼书销售资料包括：①海报；②销售现场资料；③其他资料。

房地产经纪企业人力资源管理包括ABCD选项，除此之外，还包括薪酬管理、员工激励、培训与开发、职业生涯规划、人力资源会计和劳动关系管理。处理客户投诉是客服部门的工作内容。

通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。

参见第5题解析。

在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。