2021房地产经纪人历年真题解析6节

广告媒介的特征比较见表2-2。
表2-2　广告媒介的特征比较

房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款风险的重要手段。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估。

环境噪声污染源包括：①交通噪声；②工业噪声；③生活噪声；④建筑施工噪声。

售楼处的管理人员即案场经理，是非常关键的人员，他（她）对案场团队的管理能力，直接影响项目的销售业绩。应根据项目的特性、销售难点及房地产经纪机构内相关资质人员的过往经历、业绩情况，合理选择配置。售楼处也是收取定金、首付款的场所，因此应配置专门的会计和出纳人员。

住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

在前提条件不变的情况下，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收人较高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，当消费者预期该种房地产的价格会上涨或其收入会增加时，消费者对该种房地产的现时需求通常会增加；反之，通常会减少。CD两项会使该种房屋的供给增加。

房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：①数据管理系统；②流程控制系统；③辅助决策系统。其中，辅助决策系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。

房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：①个人住房借款申请；②身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；③有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；④符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；⑤借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；⑥抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。

房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。其中，教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

主流客户群购买写字楼用于企业办公，因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。企业作为市场经济活动的主体，其经营状况与国家宏观经济走势密切相关，通常具有一定的正相关性。当国家宏观经济状况良好时，企业购买或租赁写字楼的需求较为旺盛，相反，需求变弱。因此，写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。

A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增减房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。

法律的适用范围包括：①法律在时间上的适用范围，这是指法律在时间上所具有的效力；②法律在空间上的适用范围，这是指法律在地域上所具有的效力；③法律对人的适用范围，这是指法律对哪些人具有效力。

项目楼书包括形象楼书和功能楼书，其中，形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。

本题考核的知识点为耕地占用税的适用税额。《耕地占用税暂行条例》对耕地占用税的税额作出规定：(1)以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米10～50元；(2)人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，每平方米8～40元；(3)人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，每平方米6～30元；(4)人均耕地在3亩以上的地区，每平方米5～25元。

房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括：①信息核验；②房屋实地查看；③编制房屋状况说明书；④发布房源信息。E项属于匹配带看阶段的工作内容。

1978年到现在，中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年。我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机而展开的。②初步发展阶段，1992～2001年。1996年前后，全国各市、区（县）的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪活动合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。③快速发展阶段，2001年至今。2001年之后，房地产需求两旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。

消费者在购买商品时，往往通过想象和联想，把商品与自己的性格、气质等个性心理特征联系起来，与自己的愿望、情感、兴趣、爱好结合起来，以满足心理上的欲望和需求。商品价格是消费者比拟社会地位、经济地位、文化修养、生活情操的途径。

按房地产交易方式，房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。房地产由于价值较大、寿命长久，其租赁活动有时比买卖活动还要多。因此，房地产租赁市场有时比房地产买卖市场还要大，还要活跃，特别是写字楼、商铺、住宅等房地产。

建筑装饰材料的品种繁多、性能不尽相同、质量差异较大、价格相差悬殊，在选用时应主要考虑下列问题：①满足使用安全要求；②有利于身心健康；③满足使用功能；④有合理的耐久性；⑤满足装饰效果；⑥满足经济性要求。

在房屋租赁居间业务中，房地产经纪人在确保出租人和承租人产权、身份等信息的准确安全下促使出租人和承租人达成意向，三方同时在场共同签署《房屋租赁居间合同》，经纪机构的经纪活动在做完物业交验后结束。此时，房屋租赁居间合同的合同内容体现了出租人、承租人和经纪机构三方的责任与义务。如果在房屋租赁合同存续期间出现了房屋租赁纠纷或相关问题，均由双方自行沟通协商解决并各自承担责任。而在租赁托管业务中，出租人、承租人和经纪机构的权利义务是在两份合同中分别体现。在托管阶段，出租人与房地产经纪机构签订房屋托管协议，委托期可以长达3～5年之久；在房屋出租阶段，承租人与房地产经纪机构签订房屋承租协议，某一个承租人可能仅承租几个月到一年。

广告推广渠道分为传统媒体和网络两种形式。广告宣传中，广告媒介的选择是十分重要的决策，需要对广告计划、项目特点、资金实力、销售进度等综合协调的基础上，确定广告媒介，广告媒介的特征比较如表2-4所示。题中，乙公司调查研究后认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，所以应选择户外广告，发挥其长期性、固定性及集中性效应优势。
表2-4　广告媒介的特征比较

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证的规定，所购商品住房所有权的日期为取得房屋权属证明的日期。

不动产权利登记制度的主要特点为：①对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；②登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。

[知识点] 建设工程的规划审批程序

本题考核的是中介机构的不同服务类型。中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公证性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。(1)公证性中介机构具体指提供土地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务，以及提供仲裁、检验、鉴定、认证、公证服务等机构。(2)代理性中介机构具体指提供律师、会计、收养服务，以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构。(3)信息技术服务性中介机构具体指提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计服务等机构。

房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。

信息的共享性、积累性、时效性，使得房地产经纪业内部容易产生不正当竞争，但同时又迫切需要开展行业内的广泛合作。因此，对行业竞争与合作的管理也是房地产经纪行业管理的重要内容，美国房地产经纪协会所建立的“多重上市服务（MLS）系统”是开展行业协作管理的典范。

契据登记制的主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。