2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第1卷
物权与债权在权利性质上的不同表现为（ ）。
A、物权为绝对权，债权为相对权
B、物权为支配权，债权为请求权
C、物权具有支配力，债权的效力则是请求力
D、物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义
答案：B
解析：
物权与债权在权利性质上的不同表现为物权为支配权，债权为请求权。在权利效力范围上的不同表现为物权为绝对权，债权为相对权。在权利效力上的不同表现为物权具有支配力，债权的效力仅有请求力。在权利发生上的不同表现为物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。
侵权责任是指侵犯经纪服务合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任，侵权责任的构成要件是（ ）。
A、无侵权行为和无免责事由
B、有侵权行为和无免责事由
C、有侵权行为和有损害事实
D、有损害事实和有免责事由
答案：B
解析：
侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权责任的构成要件，包括：①有侵权行为；②无免责事由。
房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（ ）。
A.经纪人
B.物业管理者
C.户主
D.业主
答案：D
解析：
房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。
申请设立房地产经纪机构，应当具备的条件有（ ）。
A.选定的机构名称应当注明“房地产经纪”字样
B.有固定的经营场所
C.具备房地产经纪人员职业资格的人数达到规定数量
D.有收费许可证
E.符合相关法律规定
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》等法律法规及其实施细则以及工商登记管理的具体规定。此外，设立房地产经纪机构应当具备一定数量的注册资金和足够数量的房地产经纪专业人员，具体数量由各省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门制定。设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为其行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。
现代国家金融体系中，居于主体地位的是（ ）。
A、 中国人民银行
B、 商业银行
C、 中央银行
D、 政策性银行
答案：B
解析：
现代国家的金融机构体系，一般是由中央银行、商业银行、政策性银行及各类非银行业金融机构所组成。其中，中央银行居于核心地位，代表国家对金融活动进行监督管理，制定和监督执行货币政策。商业银行处于主体地位，以营利为目的，直接面向单位和个人经办存贷款和结算等业务。
采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（ ）个。(2009年真题)
A.2
B.3
C.5
D.10
答案：B
解析：
采用市场法（又称比较法、交易实例比较法、市场比较法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第2卷
房地产经纪机构的一切活动以其所拥有的（ ）为基础和依托。
A.信息
B.资源
C.客源
D.房源
答案：A
解析：
传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易。其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部。从发达国家和地区房地产经纪业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。即信息是房地产经纪机构一切活动的基础和依托。
企业在评估选择最有吸引力的细分市场作为自己的目标市场时，通常采用的方法是（ ）。
A:产品—市场矩阵图
B:产品—机会矩阵图
C:机会—威胁矩阵图
D:市场—威胁矩阵图
（ ）是房地产开发企业不动产销售重要决策的执行者。
A.房地产开发商
B.房地产建筑商
C.房地产经纪人
D.房地产经纪机构
答案：D
解析：
在项目销售过程中，房地产经纪人应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程并进行相应的促销工作。在整个新建商品房市场营销流程中，重要和关键问题都应由房地产开发企业自行决策和实施，房地产经纪机构完成代理销售合同约定下的房地产营销具体活动。应该说，房地产经纪机构是房地产开发企业不动产销售重要决策的执行者。
下列对市场营销理解正确的是()。
A:市场营销是推销工作的一部分
B:推销是市场营销工作中的最主要部分
C:市场营销是一种买卖双方互利的交换
D:市场营销只是为了使卖方得到满足
实有住宅套数是指报告期末达到下列( )要求的成套住宅的套数。
A:按设计要求已建成
B:按设计要求已建成，但还未达到入住和使用条件的
C:按设计要求已封顶的
D:达到入住和使用条件的
E:报告期内经批准预售但尚未竣工的
关于房地产经纪机构设立的分支机构的表述，正确的是（ ）。
A、 分支机构能独立开展房地产经纪业务，具有法人资格
B、 分支机构解散后，房地产经纪机构不对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
C、 合伙机构和个人独资机构以其全部财产承担有限责任
D、 股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任
答案：D
解析：
A项，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。B项，分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。CD两项，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第3卷
房屋租赁经纪业务关键环节分析的内容有（ ）。
A.客户接待
B.独家代理
C.房屋带看
D.达成房屋租赁意向
E.房屋租赁合同签订和收取租金（押金）
答案：A,C,D,E
解析：
房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有：①客户接待；②房源配对；③房屋带看；④达成房屋租赁意向；⑤房屋租赁合同签订和收取租金（押金）；⑥经纪服务费结算。
当房屋供应充足、价格下跌时，消费者一般有（ ）。(2010年真题)
A.抢购心理
B.待购心理
C.择优心理
D.逆反心理
答案：B
解析：
当商品供应充足、价格可能下跌时，人们由于担心买后价格会下降而不急于购买。如果价格一再降低，消费者持币待购的心理会更加强烈。
下列有关香港地产代理的说法中，正确的是( )。
A.佣金通常为3%
B.持有营业虽牌照者最高只能担任地产代理公司分支机构的负责人
C.勿需在代理协议中说明佣金收费率
D.地产代理人在取得客户和雇主同意及安排的情况下，可以收取佣金
签署商品房买卖合同时需提供的证件包括( )。
A:认购书原件、定金收据原件
B:加盖公司公章的收入证明一份
C:抵押贷款银行已盖章的《抵押贷款确认单》原件
D:港澳台人士须提供回乡证、台胞证
E:总房款0.3%的买卖合同公证费收据(仅限港澳台及境外人士，境内人士自主选择)
关于房地产转让的说法中，正确的是()。
A:房地产买卖属于单务行为
B:房地产赠与属于双务行为
C:房地产有偿转让包括房地产入股
D:房地产转让均采用有偿方式
香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入( )，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。
A:佣金制
B:比例制
C:分红制
D:市场制
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第4卷
从中介服务的角度来说，（ ）是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。
A.产权调查
B.现场查验
C.环境状况调查
D.房屋缺陷查验
答案：A
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。
共用题干
刘某2011年购得一商铺，以每月2000元的租金租给吴某，租期5年.半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记.抵押到期后，刘某未能偿还债务.银行依法申请人民法院拍卖该商铺.
关于刘某房屋租赁的表述，正确的为().
A:刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定
B:经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益
C:在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途
D:在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构
物业管理业是（ ）的行业。
A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集
答案：D
解析：
物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
房地产经纪机构对经纪服务进行“强买强卖”，违反了（ ）原则。
A、诚信
B、自愿
C、公平
D、保密
答案：B
解析：
房地产经纪活动是房地产经纪机构和委托人充分表达各自意愿，并在互利互惠基础上就各自权利义务达成一致的结果。在房地产经纪活动中，只有当事人的真实意思表示，业务委托才能发生法律效力。当事人应当对表达自己的真实意愿的有关行为负责，因此房地产经纪活动当事人任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段对经纪服务进行“强买强卖”。
按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为（ ）。(2011年真题)
A.以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
B.以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
C.公司制房地产经纪机构
D.合伙制房地产经纪机构
E.以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
答案：A,B,E
解析：
房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。从主营业务类型来看，目前我国房地产经纪机构主要有以下类型：①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；③以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；④综合性房地产经纪机构；⑤其他类型的房地产经纪机构。
大城市每平方米的年幅度税额是（ ）。
A.1.8～32元
B.1.5～30元
C.0.9～18元
D.0.6～12元
答案：B
解析：
城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第5卷
以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以()的份额为限。
A:占有和处分
B:使用和收益
C:占有和使用
D:处分和收益
美国房地产经纪行业协会主导建立的（ ），从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。(2011年真题)
A.联合销售制度
B.个人信用保障制度
C.房屋质量保证制度
D.产权查询制度
答案：A
解析：
在美国，房地产经纪行业协会在管理体系中扮演着重要角色，全国、州和区域三个层次的房地产经纪行业协会，是房地产经纪人与立法、行政机关之间的桥梁，为会员提供培训教育的机会，并制定具体的行业技术标准以及职业道德准则。由行业协会主导建立的联合销售制度，从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。
因房地产经纪人未能发现受托房屋的权属瑕疵所引起的风险属于（ ）。
A.操作不规范风险
B.产权纠纷风险
C.房地产经纪人员道德风险
D.客户道德风险
答案：B
解析：
产权纠纷引起的风险；
因房地产经纪人未能发现受托房屋的权属瑕疵所引起的风险属于产权纠纷风险，每个经纪人都必须意识到产权确认在存量房交易中的重要性，为使交易顺利进行，经纪人在为客户提供经纪服务之前应当到房屋所在地的房地产产权登记部门查询该房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等，并如实告知买方情况。
共用题干
小王、小章、小孙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。小王、小章二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，小孙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但小王、小章二人考虑到小孙的业务开拓能力极强，还是准备将小孙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中小王以现金出资10万元;小章以房屋出资作价15万元;小孙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及小孙第1年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，小孙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。
设立房地产经纪公司，出资形式包括( )。
A:货币资金
B:工业产权
C:实物
D:有价证券
房地产经纪机构中市场研究岗位的主要工作内容包括( )。
A:管理公司内部的商机信息
B:针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与开发商进行初步洽谈
C:研究房地产市场的供需情况、交易情况等
D:研究政策法规，撰写研究报告
E:围绕市场上新开项目进行市场调研
在财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（ ）。
A:定值保险
B:不定值保险
C:保证保险
D:法定保险
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第6卷
在中国现行法律体系中，（ ）的内容涉及国家和社会生活的根本问题，规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。
A、宪法
B、法律
C、行政法规
D、地方性法规
答案：A
解析：
宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定，后经多次修改的《宪法》，简称1982年宪法。
下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（ ）。
A.《物业管理条例》
B.《城市房地产管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《商品房销售管理办法》
E.《安徽省城市房地产交易条例》
答案：A,C
解析：
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。
售楼处的家具、装饰品等应选择有利于激发客户购买欲的品种，并可适当地配置背景音乐烘托气氛，但要注意音乐文化属性与( )的统一。
A:企业文化
B:市场定位
C:项目定位
D:客户意愿
在个人住房贷款中，一般规定贷款成数为()。
A:50%
B:60%
C:70%
D:80%
商品房买卖当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以（ ）为标准适当减少违约金数额。
A.违约金超过造成的损失30%
B.违约造成的损失上浮30%
C.违约金超过造成的损失50%
D.违约造成损失的2倍
答案：A
解析：
商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的司法解释》中规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额数。
在信用活动中，让出商品或货币的一方若仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。这体现了信用基本特征中的（ ）。
A:暂时性
B:偿还性
C:收益性
D:风险性
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第7卷
房地产经纪机构采取广告法开拓客源，其优点有（ ）。
A.获取信息量大
B.花费成本较低
C.客户忠诚度高
D.信息准确性高
E.受众面较广
答案：A,E
解析：
使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。
行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件。下列法律法规中，属于行政法规的是（ ）。
A.土地管理法
B.物业管理条例
C.城市房地产开发经营管理条例
D.城市房地产转让管理规定
E.消费者权益保护法
答案：B,C
解析：
行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》、《营业税暂行条例》、《契税暂行条例》等。AE两项属于法律；D项属于部门规章。
下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是( )。
A.房地产经纪职业道德属于外在的规范
B.房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力
C.房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人员不具有约束力
D.房地产经纪职业道德通过职业责任感.行业准则.舆论等来约束房地产经纪人员
商品房销售中，如遇到两个以上客户对同一套房屋有意向时，销售人员应该( )后确定哪位客户有优先购买权。
A:请示房号管理员
B:请示销售经理
C:请示公司总经理
D:向销售经理提出，由销售经理请示后确定
在制定和实施城市规划中，应当遵循的原则包括（ ）。
A、 城乡统筹
B、 先规划后建设
C、 节约土地
D、 可持续发展
E、 合理布局
答案：A,B,C,E
解析：
制定和实施城市规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
房屋产权中，( )是房屋所有权的核心。
A:使用权
B:收益权
C:处分权
D:占用权
2021房地产经纪人考试题目下载8卷 第8卷
房地产租赁业务主要包括（ ）。
A、新建商品房的期权预租
B、新建商品房现房出租
C、存量房屋的出租
D、存量房屋的期权预租
E、存量房屋的转租
答案：A,B,C,E
解析：
房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租凭双方的权利义务关系持续时间较长，相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。
刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代为履行债务。此类贷款属于（ ）。
A.信用贷款
B.保证贷款
C.信用保险贷款
D.定值保险贷款
答案：B
解析：
担保贷款是指以某些特定的财产或某人的信用作为还款保证的贷款，又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。其中，保证贷款指由第三人提供保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证又分为一般保证和连带责任保证。
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
商圈信息档案的主要内容包括商圈内的（ ）。
A、公共设施
B、道路交通状况
C、房地产的实物状况
D、房地产市场调控政策
答案：A,B,C
解析：
各经纪门店应建立各自的商圈信息档案，内容包括：①区域概况（区域发展沿革、人文背景、人口结构与户数、商业设施、公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等重要公共设施、重要机构与企业、城市规划动态）；②街巷概况（街巷名称、街巷转角商店名称标示、街巷内住宅种类、住户状况、环境状况）；③物业概况（区域内楼盘/大楼名称、楼高、房龄、外观风格、特色、管理费的标准、区域内空地、空置房屋状况）；④住房市场行情（二手房房源及业主状况、房价、新建商品房预售或销售个案情况）。
说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》，有防水要求的卫生间和外墙面防水工程的最低保修期限为（ ）年。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：C
解析：
根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给水排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
关于房地产经纪服务合同特征的说法，正确的有（ ）。
A、房地产经纪服务合同属于实践性合同
B、房地产经纪服务合同属于双务合同
C、房地产经纪服务合同属于有偿合同
D、房地产经纪服务合同属于单务合同
E、房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同
答案：B,C,E
解析：
房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。
市场租金是在( )的基础上，根据供求关系而形成的。
A.成本租金
B.地租
C.商品租金
D.租赁关系
答案：C
解析：
房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。
