房地产经纪人考试真题6卷

信息的共享性、积累性、时效性，使得房地产经纪业内部容易产生不正当竞争，但同时又迫切需要开展行业内的广泛合作。因此，对行业竞争与合作的管理也是房地产经纪行业管理的重要内容，美国房地产经纪协会所建立的“多重上市服务（MLS）系统”是开展行业协作管理的典范。

市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托。

A项，其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。B项，省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。CD两项，县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批，其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。E项，直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值，则其拆建比为：拆建比=拆除的原有建筑总面积÷新建的建筑总面积×100％＝15000÷60000×100%=25%。

房地产买卖的房款支付需要控制风险。取得完税凭证后支付主要房款是稳妥的做法，拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款，或通过银行办理资金托管业务，这是当前最安全的钱款交割方式。

本题考核的是1978年到现在的中国内地房地产经纪业扩张阶段的内容。2000年，原建设部开始正式在全国推广上海房地产二、三级市场联动的经验和模式。全国二、三级市场均快速发展，供需两旺，各大城市的房地产市场大都已成为真正的百姓市场。许多城市开始实施的旧区改造，也催生了大量的住房需求。这些都有力地推动了各大城市房地产经纪业的快速发展。

居住区(级)道路是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面宽20～30m；小区(级)路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系，路面宽6～9m；组团(级)路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽3～5m；宅间小路是通向各住宅入口的道路，路面宽2.5～3m。

一个人的心理承受能力与下列因素有关：①生理因素。一般来说，身体健康、发育正常的人比身体虚弱、生理有缺陷的人的心理承受能力要高。②个性品质。与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。③社会经验。心理承受能力是个体在后天生活过程中为适应环境而习得的能力之一，它与其他心理品质一样可通过学习和锻炼而获得提高。经历曲折、饱经风霜的人，比一帆风顺、很少经历心理压力的人，心理承受能力要高。

居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。其中，居住区用地又包括住宅用地、公共服务设施用地（也称公建用地）、道路用地和公共绿地四项。其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。因此，该居住区的规划总用地为：210000+5000+10000+200000+30000+20000=475000m2。

贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：



式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：




若王某的贷款的越还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下的规定（含50％）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：



王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600×50%－300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。

参见第3题解析。

房源不仅包括委托出售或出租的物业，还包括该物业的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的物业。

内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的程序分为个人申报、省级房地产主管部门或省级房地产主管部门委托的行业组织进行初审和推荐、中国房地产估价师与房地产经纪人学会审核并向香港地产代理监管局推荐、参加香港地产代理监管局组织的面授培训和补充测试、缴纳牌照注册费取得《地产代理（个人）牌照》等几个环节。

在城市规划与建设中，确定建筑物的朝向、间距，建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件。日照时数是衡量日照效果的最常用指标，一般是指太阳直射光线照射到建筑物外墙面或室内的时间。

房地产经纪人员的职业技能中，供需搭配的技能是指房地产经纪人不仅要充分知晓房地产供需搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力。它在实务操作中，常常表现为房地产经纪人是否能在较短的时间内完成供求搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。本题中，李某能迅速完成每笔业务说明其具有较强的供需搭配技能。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，



。题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。

写字楼的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②客户非个体属性；③产品技术性；④销售商务性；⑤项目运作专业性。

跳单是指买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开房地产经纪机构或房地产经纪人，私自交易由房地产经纪人介绍的房源（或客源），以逃避支付房地产经纪服务收费的行为。对于已经发生的“跳单”行为，房地产经纪人应在保留证据的前提下，通过法律途径维护自己的合法权益。

A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。B项，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。C项，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人来书面告之承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。D项，《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

“诚实信用”是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。诚信原则包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争。房地产经纪机构或人员发布房源、客源信息要真实准确，不得夸大其词，不得弄虚作假；房地产经纪机构承接业务要量力而行，不得承接、承办自己不能胜任的业务；房地产经纪机构、房地产经纪人员要将有关信息准确告知客户，客观分析房地产的优劣势，不得为了促成交易隐瞒已知悉的房地产的有关状况，或者夸大其优势，引诱、欺诈客户；房地产经纪机构和人员不得诽谤、诋毁同行，不得进行不正当竞争。②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。E项违反了房地产经纪活动中的公平原则。

承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。

眩光污染包括：①电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；②夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；③车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。

与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。个人住房贷款业务原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保，包括俗称的“期房抵押”、“现房抵押”，因此，常称之为住房抵押贷款。需说明的是，我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为，与我国香港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。

本题考核的是房地产经纪行业管理的基本模式中，行政主管模式的内容。在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。这种模式下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，一般只在教育训练、学术交流、评奖等方面发挥作用。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。

目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括：①房屋出售委托协议：②房屋出租委托协议；③房屋承购委托协议；④房屋承租委托协议。

住宅根据层数，分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7层～9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

房屋继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续，并按照相关规定交费。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案；⑦其他有关资料。

城市、县人民政府组织编制的总体规划、城市规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30日。

住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。

房地产投资风险的特征主要表现在：①客观性；②不确定性；③潜在性；④损益双重性；⑤可测性；⑥相关性。

作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发商充分沟通，将开发商的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决开发商的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。

一般而言，经纪服务最主要的方式有三种：①居间；②代理；③行纪。其中，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪活动中最原始的一种方式，其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

针对写字楼项目紧邻区域企业客户的有效诉求点或销售解决方案为：①突出区域发展潜质与高性价比；②区域写字楼稀缺性；③突出写字楼高端配置、低运营成本。

派发宣传单的要点：①注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规，不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单，不在宣传单里使用有违《广告法》的宣传用语；②宣传单设计要新颖、吸引眼球，体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势，针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别，比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容；③应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络；④派发前事先做好充分准备，熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题的解答准备、派发地点和时段的事先调查确认、天气情况的预先查询了解、专业作业工具的准备等；⑤派发过程注意保持良好的专业形象，保持微笑服务，热情解答咨询，选择适合的对象派发，如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。