物业管理师历年真题和解答9辑 第1辑
在成本分析的基础上，根据业务量、成本和利润之间的关系，按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法称为()预算法。
A:增量
B:固定
C:弹性
D:滚动
答案：C
解析：
弹性预算法又称动态预算法，是在成本分析的基础上，根据业务量、成本和利润之间的关系，按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起()日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
A:10
B:20
C:30
D:60
业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用具体由（ ）规定。
A．业主大会议事规则
B．物业管理条例
C．管理规约
D．法律法规
共用题干
某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2m的公共通道处安装了防盗门，特大约4m的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为自而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其署署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。
A、B及物业服务企业最终未能达成一致是因为双方信息不对称，下列不属于信息不对称可能会导致的问题的是()。
A:逆向选择
B:背德行为
C:委托代理问题
D:外部性
答案：D
解析：
信息不对称是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全、充分和相同的信息。现实经济中，往往存在这样种情况：在某项经济活动中，某一参与者比对方拥有更多的影响其决策的信息，这就是信息不对称现象。信息不对称对资源配置效率的影响是：①逆向选择，②背德行为，③委托代理问题。
ES=0，这表明无论价格如何变动，供给量都固定无变动，始终有△Q=0。如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是条与横轴垂直的线。此时称给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。
《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，( )。
A．前期物业服务合同继续履行
B．前期物业服务合同终止
C．物业服务合同与前期物业合同共同履行
D．物业服务合同与前期物业合同终止
根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要包括（ ）。
A．股东财富最大化
B．利润最大化
C．投资风险最小化
D．每股利润最大化
E．企业价值最大化
物业管理师历年真题和解答9辑 第2辑
据统计，经济发达城市物业管理的覆盖面已占物业总量的()
A:38%左右
B:45%左右
C:50%以上
D:95%以上
答案：C
解析：
据统计，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖面已经超过95%。
业主临时公约规定业主使用物业应当遵守的规则包括( )。
A．遵守相邻权规定
B．遵守房屋装饰装修规定
C．共用部位共用设施设备的使用规定
D．按设计用途使用物业的规定
E．使用物业的禁止性规定
下列关于《物业管理条例》适用范围的表述中，正确的是()
A:《物业管理条例》所有规定都同时适用住宅物业和非住宅物业
B:《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C:《物业管理条例》，只适用城市，不适用乡村
D:《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
答案：D
解析：
《物业管理条例》在某些问题上对住宅物业和非住宅物业作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
关于临时管理规约的说法，正确的是()。
A:物业服务企业应制定临时管理规约
B:建设单位应在业主人住前制定临时管理规约
C:物业买卖合同不应包括临时管理规约
D:物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约
答案：D
解析：
A项错误，在业主大会制定管理规约之前，由建设单位制定的，适用于前期物业管理阶段的临时性管理规约，称为临时管理规约。B项错误，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约。C项错误，物业买卖合同应包括临时管理规约。
企业的经营活动就是把现在的资源运用于不确定的未来，主要体现的是企业经营战略特征的( )。
A．全局性
B．长远性
C．应变性
D．政策性
房地产投资风险中，()造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
A:市场情况的变化
B:物业管理服务量的成本变化
C:供求关系的变化
D:物业资产价值的变化
答案：C
解析：
市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
物业管理师历年真题和解答9辑 第3辑
业主共同财产管理、共同利益的均衡，需要有( )的机制来实现。
A．自我管理
B．自我处分
C．平衡利益
D．民主协商
房地产市场的运行环境，按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境以及( )。
A．企业环境
B．内部环境
C．资源环境
D．技术环境
E．国际环境
我国的物业管理制度是由国家法规政策和()共同组成。
A:部门规章
B:行政法规
C:中央性法规
D:地方性法规政策
《物业管理条例》规定，物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由（）支付。
A:物业服务企业
B:双方约定
C:业主
D:业主委托代理机构
答案：B
解析：
《物业管理条例》第四十四条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务；(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定；(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年（ ）的比值。
A．可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B．可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C．可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D．可用于还款的利润与全部应还本付息金额
全国物业服务企业信用档案建设按照( )的原则，由国家建设部统一部署。
A:统一规划
B:重点建设
C:分级建设
D:信息共享
E:分步实施
答案：A,C,D,E
解析：
本题考核的是物业服务企业信用档案建设的原则。全国物业服务企业信用档案建设按照"统一规划、分级建设、分步实施、信息共享"的原则，由国家建设部统一部署。
物业管理师历年真题和解答9辑 第4辑
对于房地产开发投资项目来说，下列项目不属于现金流入的是()
A:销售收入
B:补贴收入
C:利息收入
D:贷款本金收入
答案：B
解析：
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
一般来说，风险成本包括( )等内容。
A．防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的社会成本
B．风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费、风险的社会成本
C．防范、分散或转移风险的费用；风险所带来的损失及处理费用；风险的预测费
D．防范、分散或转移风险的费用；风险的预测费；风险的社会成本
性格是在一个人的生理素质的基础上，在社会实践活动中逐渐形成、发展和变化的，并具有一定的( )。
A．复杂性、系统性、综合性和持续性
B．系统性、完整性、综合性和持续性
C.复杂性、独特性、整体性和持续性
D.复杂性、系统性、整体性和不可改变性
关于临时管理规约的说法，正确的是()。
A:物业服务企业应制定临时管理规约
B:建设单位应在业主人住前制定临时管理规约
C:物业买卖合同不应包括临时管理规约
D:物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约
答案：D
解析：
A项错误，在业主大会制定管理规约之前，由建设单位制定的，适用于前期物业管理阶段的临时性管理规约，称为临时管理规约。B项错误，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约。C项错误，物业买卖合同应包括临时管理规约。
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于()
A:10%
B:15%
C:20%
D:30%
答案：C
解析：
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
以在建工程抵押的，抵押合同不需要载明的内容是（ ）。
A．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
B．已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额
C．已投入在建工程的工程款
D．未完成的工程量
物业管理师历年真题和解答9辑 第5辑
保险的基本职能是()和保险金给付职能。
A:安全保证
B:风险控制
C:经济补偿
D:生活保障
答案：C
解析：
本题考核的知识点为保险的基本职能。保险的基本职能有两个，即经济补偿和保险金给付职能。
保险与慈善最本质的区别是()。
A:危险依赖性
B:危险选择性
C:分担社会性
D:资金公益性
答案：B
解析：
危险选择性B保险与慈善事业最本质的差别。危险选择性，是指保险公司作为营利性的经济组织，尽管它要承担社会责任，特别是发挥经济补偿的功能，但首先要考虑的是开办某一险种，或者经营保险事业能否保证赢利，能否使设立保险公司的投资人有可预见的利润回报。
下列选项中，( )的目的就是要保证决策和计划的实施，去实现既定的目标。
A:组织
B:领导
C:控制
D:激励
尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括（ ）。
A．全面控制原则
B．讲求经济效益原则
C．责权利相结合原则
D．例外管理原则
E．分析差异原则
企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，主要环节有资金的( )。
A．筹集
B．运用
C．投资
D．耗费
E．分配
异产毗连房屋的所有人和使用人，应按照()的原则，正确处理毗连关系。
A:共同使用、共同协商、共同维护
B:有利使用、共同协商、公平合理
C:有利使用、团结互助、平等协商
D:合理使用、团结互助、共同协商
答案：B
解析：
异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划.房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。
物业管理师历年真题和解答9辑 第6辑
收益性物业价值的高低主要取决于( )。
A．未来净收益的大小
B．银行的利息率高低
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益的可靠性
E．物业管理服务的质量
《物业管理条例》规定，经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A．20%
B．30%
C．50%
D．80%
出现下列情形时，车辆管理人员应该及时劝阻的有()。
A:有贵重物品遗留车内的
B:不按规定任意停放的
C:在消防通道停车的
D:车辆损坏停在小区内的
E:有固定车位而任意停放的
答案：B,C,E
解析：
车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。
日常物业管理期档案的收集与整理的内容包括( )。
A．收集范围
B．收集时间
C．收集地点
D．收集对象
E．档案资料收集后的整理工作
下列有关招投标的说法中错误的是( )。
A．开标过程结束后应立即进入评标程序
B．招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人
C．开标地点应当为招标文件中预先确定的地点
D．招标人应当在投标有效期截止时限15日前确定中标人
零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，( )是三个主要的方面。
A．正确的经营管理策略
B．有针对性的管理方案设计
C．精确的费用测算
D．完整的经营管理计划
E．明确的经营管理目标
物业管理师历年真题和解答9辑 第7辑
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是 （ ）。
A.物业服务收费 B.物业服务标准 C.公共性物业服务 D.物业管理区域
答案：C
解析：
物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。
在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性不包括()。
A:收入状况不同
B:工作内容不同
C:工作时间不同
D:周边工作、生活环境的不同
答案：C
解析：
写字楼经营的内容既要有全面性又具有针对性。在不同档次的写字楼里，客户群体构成的差异性很大，如：①收入状况不同，形成不同消费水平的客户群体，②工作内容不同，形成不同专业服务需求的客户群体，③周边工作、生活环境的不同，形成不同生活服务需求的客户群体等。从而形成了客户群体服务需求的多样性。写字楼经营服务的项目就是要满足不同消费水平、不同消费内容客户群体需求的多样性。
房地产转让的实质是（ ）。
A．房地产权属发生转移
B．土地使用权发生变化
C．房地产开发商地位转移
D．房地产抵债
前期物业服务合同的主要内容中，以下属于物业经营与管理的内容是( )。
A:物业服务费用的收取标准、收费约定的方式
B:物业装饰装修管理服务
C:停车场和会所的收费标准
D:服务资金收支情况的公布及其争议的处理
根据《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得()的同意后，按照规定办理有关手续。
A:相关业主
B:业主大会
C:业主委员会
D:物业服务企业
E:有关行政管理部门
答案：A,B,D
解析：
《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的规定：一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；三是明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。
下列不属于物业管理招标方式的是( )。
A．公开招标
B．秘密招标
C．邀请招标
D．议标
物业管理师历年真题和解答9辑 第8辑
通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照相关规定时限完成物业管理招标投标工作，下列说法不正确的是（ ）。
A．新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
B．预售商品房项目应当在取得“商品房预售许可证”之前完成
C．非出售的新建物业项目应当在取得“商品房预售许可证”之前完成
D．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的前提下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有( )的权利。
A．占有
B．知情
C．收益
D．处分
E．监督
以下关于从事物业管理的招标代理机构应当具备的条件的说法中，错误的是（ ）。
A．有从事招标代理业务的营业场所和相应资金
B．有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量
C．有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册
D．有超过100万元的注册资金和50人以上的工作团队
以TP、AP、MP、X分别表示总产量、平均产量、边际产量和某种可变要素的投入量，下列表示的关系中，错误的是()。
A:TP=AP*MP
B:AP=TP/X
C:MP=△TP/△X
D:TP=f(x)
答案：A
解析：
假定生产中所投入的各种生产要素除一种为可变要素外，其他要素的投入固定不变，在这种假定条件下，总产量是指定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。平均产量指每单位可变要素平均生产的产量。边际产量指可变生产要素每增加个单位所增加的产量。它们可用公式表示为：TP=f(x)，AP=TP/X；MP=△TP/△X。
代收代管单位在房屋灭失后，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金()。
A:返还业主
B:返还业主大会
C:返还业主委员会
D:收缴同级国库
答案：A
解析：
房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主，售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
《物业管理条例》规定，建设单位制定的临时管理规约应当在物业销售之前向物业买受人明示，这里的明示应理解为（ ）。
A．以口头形式向物业买受人告示
B．以书面形式向物业买受人明确无误的告示
C．以转告形式向物业买受人传递信息
D．以广播形式向物业买受人播报告示
物业管理师历年真题和解答9辑 第9辑
根据构成群体的原则和方式的不同而将群体分为( )。
A．所属群体
B．内群体
C.非正式群体
D．正式群体
E.参照群体
下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。
A:物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制
B:目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内
C:在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容
D:物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益
答案：B
解析：
物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
采用市场比较法估价时，搜集交易实例应搜集的内容包括( )。
A．交易情况
B．成交价格
C．交易实例物业的状况
D．交易双方
E．付款日期
收益性物业运用收益法估价的一般步骤不包括()
A:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B:对可比实例成交价格进行处理
C:预测估价对象的未来收益
D:求取报酬率或资本化率、收益乘数
答案：B
解析：
收益性物业运用收益法估价一般分为以下4个步骤：(1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；(2)预测估价对象的未来收益（如净收益）；(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；(4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
物业的某种年收益与其价格的比率指的是()。
A:收益乘数
B:资本化率
C:有效毛收入乘数
D:净收益乘数
在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度的是( )。
A．对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度
B.实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责
C.操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备
D．操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程
