21年房地产经纪人考试真题5卷 第1卷
房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用（ ）的不正当手段与同行进行业务竞争。
A.采用同行业合作的方式开展业务
B.故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉
C.采用商业贿赂的方式争揽业务
D.无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户
E.故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：①故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；②无正当理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；③房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；④故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷。
业务辅助序列的岗位包括（ ）。
A、司机
B、办事员岗位
C、秘书
D、会计
E、咨询顾问岗位
答案：B,E
解析：
业务辅助序列的岗位有办事员岗位和咨询顾问岗位。ACD三项属于辅助序列里的岗位。
下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是（ ）。(2010年真题)
A.套内自有墙
B.与公共建筑空间的分隔墙
C.纵横外墙
D.各套之间的分隔墙
答案：A
解析：
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
下列选项中，（ ）不属于写字楼项目的形象定位的内容。
A.项目属性定位
B.目标客户定位
C.项目形象定位
D.项目成本定位
答案：D
解析：
写字楼项目的形象定位包括：①项目属性定位；②目标客户定位；③项目形象定位。
下列选项不属于建筑业企业资质序列的是( )。
A.非专业分包
B.专业承包
C.施工总承包
D.劳务分包
21年房地产经纪人考试真题5卷 第2卷
建筑材料在环境的多种因素作用下，能经久不变质、不破坏、长久地保持其原有使用性能的性质，称为材料的（ ）。
A.硬度
B.耐久性
C.耐磨性
D.塑性
答案：B
解析：
耐久性是指材料在环境和使用中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。A项，硬度是指材料表面抵抗硬物压入或刻画的能力；C项，耐磨性是指材料表面抵抗磨损的能力；D项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。
出卖人订立商品房买卖合同时，（ ），导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
C.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
D.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
E.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
答案：C,D,E
解析：
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
共用题干
2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2003年8月31日前一直未动工。
对房地产开发项目，一般由获得土地使用权的开发企业委托规划设计单位进行()。
A:控制性详细规划
B:修建性详细规划
C:房屋结构设计
D:建筑设计
银行在贷款审查时，对贷款期限的长短的确定要综合考虑借款人的（ ）。
A、 购房压力
B、 经济实力
C、 购房目的
D、 家庭支出计划
E、 贷款金额
答案：B,C,D
解析：
银行在贷款审查时，对贷款期限长短的确定要综合考虑借款人的经济实力、家庭支出计划及购房的目的。期限长的贷款，偿还时所支付的利息往往较高，且购房者一旦无力偿付贷款，则贷款银行有可能依法申请法院查封房产；如果贷款期限太短，借款人承受压力会较大。
共用题干
张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某l万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。
下列甲公司及王某的表述中，正确的为( )。
A:甲公司有权向陈某索要违约金
B:甲公司应按合同约定向陈某索要报酬或必要费用
C:陈某退还张某1万元后，甲公司应再支付张某1万元
D:王某缺乏一名经纪人应当具备的礼仪
21年房地产经纪人考试真题5卷 第3卷
甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区，该小区共有4幢欧式住宅楼，层数分别为20层，25层，31层和32层，建筑面积分别为18000m2，25000m2，35000m2，38000m2。基底面积分别为900m2，1000m2，1100m2，1200m2。居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。乙房地产经纪机构为调查市场状况，对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查，10天内共收回调查问卷516份，调查结果显示，有449人有购房意向。同期当地人民银行调查报告，显示近期有购房意向的人数比例为24%。(2012年真题)
该小区的住宅平均层数为（ ）。
A.27
B.27.12
C.27.62
D.28.33
答案：C
解析：
住宅平均层数反映了居住区空间形态与景观的特征，它是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。本案例中，该小区的住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积=（18000＋25000＋35000＋38000）÷（900＋1000＋1100＋1200）=27.62。
房屋抵押变更合同自( )起生效。
A:抵押变更合同签订之日起
B:变更抵押登记之日起
C:抵押变更合同签订10日后
D:变更抵押登记10日
房地产经纪机构采用连锁经营模式，可以有效地克服零售企业的（ ）的缺点。
A、单店规模小
B、市场风险大
C、经营成本高
D、营销业绩差
E、运营模式单一
答案：A,C
解析：
连锁经营模式可以有效克服零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
一般来说，风险管理的主要步骤实施顺序为（ ）。（①衡量潜在的损失频率和损失程度；②识别各种重要风险；③持续地对风险管理方法的适用性进行监督；④开发并选择适当的风险管理方法；⑤实施所选定的风险管理方法。）
A.②①④⑤③
B.①②④⑤③
C.②③①④⑤
D.②①⑤④③
答案：A
解析：
一般来说风险管理的过程包括5个主要步骤：①识别各种重要风险；②衡量潜在的损失频率和损失程度；③开发并选择适当的风险管理方法；④实施所选定的风险管理方法；⑤持续地对风险管理方法的适用性进行监督。
客户关系管理的步骤有（ ）。
A.确定潜在客户和当前客户
B.依据客户需要和客户对公司的价值划分客户
C.与单个客户交流，了解客户需求，与客户建立强大的关系
D.为每一个客户定制产品、信息和服务
E.健全沟通反馈机制
答案：A,B,C,D
解析：
客户关系管理（CRM）是指一个管理有关个体客户详细信息以及小心管理所有客户的“接触点”，以最大化客户忠诚度的过程。接触点是指任何客户可以接触品牌或产品的机会——从实际的经验到个人或群体的交流，再到不经意的观察。客户关系管理主要包括四大步骤：①确定潜在客户和当前客户；②依据客户需要和客户对公司的价值划分客户；③与单个客户交流，了解客户需求，与客户建立强大的关系；④为每一个客户定制产品、服务和信息。
21年房地产经纪人考试真题5卷 第4卷
印花税的税率采用( )。
A、 比例税率
B、 比例税率与定额税率
C、 累进税率与比例税率
D、 累进税率与定额税率
当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。
A:条形基础
B:桩基础
C:箱形基础
D:筏板基础
从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因不包括（ ）
A、资金增值
B、承担风险
C、机会成本
D、资金贬值
答案：D
解析：
从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润；②机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款丑期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险；④通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。
目前我国房地产经纪行业中，主营二手房交易服务的房地产经纪机构的服务方式主要是( )。
A:代理
B:居间
C:行纪
D:拍卖
房地产经纪企业的核心竞争力是( )。
A:房地产价格
B:房源信息
C:房源的特征
D:房地产产品的质量
21年房地产经纪人考试真题5卷 第5卷
按《城市房地产转让管理规定》要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有（ ）。
A:私有住宅转让后仍用于居住的
B:转让后用于商品房开发的
C:同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D:按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的
E:转让的土地用于建设国家机关办公楼的
关于房地产中介服务特点的说法，正确的是( )。
A:人员特定、服务无偿、指定服务
B:人员特定、服务有偿、委托服务
C:人员不特定、服务有偿、指定服务
D:人员特定、服务无偿、委托服务
某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0％，请分析回答下列问题：
该项目的内部收益率为（ ）。
A.13.013％
B.13.136％
C.13.265％
D.13.334％
答案：B
解析：
根据内部收益率表达式，利用插值法和试错法计算，具体过程如下：
①i=13%时，
净现值=﹣90﹣700/（1+13%）+200/（1+13%）2+800/（1+13%）3=1.6
②i=14%时，
净现值=﹣90﹣700/（1+14%）+200/（1+14%）~2+800/（1+14%）~3=－10.16
③i1=13%，i2=14%，︱NPV1︱=1.6，︱NPV2︱=10.16
房地产市场的主要参与者不包括（ ）。
A、土地拥有者
B、政府
C、开发商
D、房屋所有权人
答案：B
解析：
房地产市场的参与者主要有房地产交易双方（房地产供给者和需求者），为交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，对房地产交易、经纪等活动进行管理的行政管理部门和行业自律组织。房地产供给者主要包括开发商、房屋所有权人和土地拥有者。
下列不属于人为电磁辐射污染源的是（ ）。
A.广播
B.电视辐射系统的发射塔
C.宇宙线
D.人造卫星通讯系统的地面站
答案：C
解析：
电磁辐射污染源主要有高压输电线路、变电站、广播电视发射塔、卫星通信地面站、雷达站、移动通信基站、高频设备等。C项，宇宙线属于放射性辐射污染，不是人为的。
