21年房地产经纪人模拟试题6辑
发布时间：2021-08-10
21年房地产经纪人模拟试题6辑 第1辑
物业承接查验应当遵循()的原则。
A:客观公正
B:意思自治
C:诚实信用
D:保护业主共有财产
E:权责分明
B:意思自治
C:诚实信用
D:保护业主共有财产
E:权责分明
答案：A,C,D,E
解析：
张某通过甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。
下列关于陈某行为的表述中，正确的为（ ）。
下列关于陈某行为的表述中，正确的为（ ）。
A.陈某提出不再出售该房是合理的
B.陈某提出不再出售该房时，无需退还定金
C.陈某应双倍返还定金
D.陈某的行为属于履行不能
B.陈某提出不再出售该房时，无需退还定金
C.陈某应双倍返还定金
D.陈某的行为属于履行不能
答案：D
解析：
A项，陈某已与张某签订了买卖合同，陈某不再出售房屋，属于违约行为；B项，房地产经纪服务合同的违约责任的承担可以采用定金或者违约金的约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等，陈某不再出售房屋时，需要退还定金；C项，合同没有约定；D项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。
房地产收费大致可分为（ ）两类。
A.行政性收费
B.违章行罚款收费
C.土地开发收费
D.房地产交易环节收费
E.经营服务性收费
B.违章行罚款收费
C.土地开发收费
D.房地产交易环节收费
E.经营服务性收费
答案：A,E
解析：
房地产收费大致可分为行政性收费和经营服务性收费。行政性收费是指企业在税收以外向政府及其行政事业单位交纳的各种收费。经营服务性收费不属于政府收费，是房地产开发企业向一些具有专业资质的社会机构支付的费用。
下列关于住房公积金利率政策的表述中，不正确的是（ ）。
A、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息
B、每年的1月1日为住房公积金结息日，同时按相应档次利率确定下一年度利率水平
C、遇法定利率调整，贷款期限在一年以内的，实行合同利率
D、住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金，按单位存款相应期限栏次利率计息
B、每年的1月1日为住房公积金结息日，同时按相应档次利率确定下一年度利率水平
C、遇法定利率调整，贷款期限在一年以内的，实行合同利率
D、住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金，按单位存款相应期限栏次利率计息
答案：B
解析：
B项，职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。
（一） 甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。
关于商品房买卖合同的说法，正确的为（ ）。
关于商品房买卖合同的说法，正确的为（ ）。
A、蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效
B、韩某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息
C、韩某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任
D、甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案
B、韩某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息
C、韩某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任
D、甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案
答案：B,D
解析：
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
房地产经纪人在接待客户时，与客户交流过程中，应当注意（ ）。
A.态度诚恳、热情
B.承诺将来有较大升值空间
C.可适当夸大房地产项目的优点
D.讲解介绍要突出重点和要点
E.语气要委婉、语调要柔和
B.承诺将来有较大升值空间
C.可适当夸大房地产项目的优点
D.讲解介绍要突出重点和要点
E.语气要委婉、语调要柔和
答案：A,D,E
解析：
房地产经纪人在接待客户时，必须讲究语言艺术，主要应注意以下几点：①态度诚恳、热情；②讲解介绍要突出重点和要点；③意思表达要准确恰当、通俗易懂，尽量使用普通话；④语气要委婉、语调要柔和；⑤不夸大其词、不超范围承诺，要留有余地。
房地产经纪机构侵占和挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门（ ）。(2012年真题)
A.责令限期改正并记入信用档案
B.吊销房地产经纪人员职业资格
C.吊销房地产经纪机构的营业执照
D.暂停房地产经纪机构的营业活动
B.吊销房地产经纪人员职业资格
C.吊销房地产经纪机构的营业执照
D.暂停房地产经纪机构的营业活动
答案：A
解析：
侵占、挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
下列房地产经纪人员的行为，属于不正当竞争的有（ ）。
A.提供与房地产相关的信息
B.商业贿赂
C.支付有关费用的义务
D.低于成本价经营
E.改变房屋内部结构分割出租
B.商业贿赂
C.支付有关费用的义务
D.低于成本价经营
E.改变房屋内部结构分割出租
答案：B,D,E
解析：
不得进行不正当竞争是所有经营者的义务，房地产经纪人也不例外。房地产经纪人不得违反相关规定，通过商业贿赂、虚假广告、盗取客户信息等行为损害其他房地产经纪人的合法权益，扰乱房地产经纪行业秩序。
21年房地产经纪人模拟试题6辑 第2辑
根据过去政府对房地产市场调控结果看，房地产的（ ）指标反应最敏感，对房地产经纪行业会影响最大。
A.房地产成交量
B.房地产成交价
C.房地产销售量
D.房地产存量
B.房地产成交价
C.房地产销售量
D.房地产存量
答案：A
解析：
中央和地方政府还可能会对房地产市场进行调控，出台一些新的政策措施，也可能会放松或停止目前正在实施的某些调控政策措施。这些都会导致房地产成交量、成交价的变化。特别是成交量，从过去房地产市场调控结果看，它是反应最敏感（变化最快、最大）的，从而对房地产经纪行业会产生很大影响，甚至使其“饱一顿，饿一顿”，因为房地产经纪行业发展特别是佣金收入，直接依赖于房地产成交量。
房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为（ ）。
A、专业推荐
B、一般推荐
C、特殊推荐
D、合作推荐
B、一般推荐
C、特殊推荐
D、合作推荐
答案：B,D
解析：
需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式。
房地产经纪信息的整理步骤的第三步是（ ）。
A.鉴别
B.筛选
C.整序
D.编辑
B.筛选
C.整序
D.编辑
答案：C
解析：
房地产经纪机构信息管理主要包括房地产经纪信息的搜集、加工整理、储存，其中加工整理的程序又包括鉴别、筛选、整序、编辑、研究这五个步骤。即整序是房地产经纪信息整理步骤的第三步。
在城市规划和建设中，需要考虑日照条件的情况有（ ）。
A、建筑物的朝向、间距
B、建筑物的高度及层数
C、建筑群体的布局
D、建筑施工期
E、城市道路的走向和宽度
B、建筑物的高度及层数
C、建筑群体的布局
D、建筑施工期
E、城市道路的走向和宽度
答案：A,C,E
解析：
在城市规划与建设中，确定建筑物的朝向、间距，建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件。
为满足适用与环境要求，厨房、卫生间的地面材料应具有的良好性能包括（ ）。(2010年真题)
A.耐水性
B.抗渗性
C.导热性
D.抗冻性
E.耐久性
B.抗渗性
C.导热性
D.抗冻性
E.耐久性
答案：A,B,E
解析：
厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、不易发霉、易擦洗的材料。其中，耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。抗渗性是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。
客户信息管理是以潜在客户的（ ）为中心。
A.需求信息
B.心理信息
C.个人信息
D.行为信息
E.价值信息
B.心理信息
C.个人信息
D.行为信息
E.价值信息
答案：A,C
解析：
客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。
房地产项目市场分析方法的流程是（ ）。
A、房地产市场环境研究——竞争描述——数据整理——逻辑推理——产品定位
B、数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位
C、房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位
D、房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理——竞争描述——产品定位
B、数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位
C、房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位
D、房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理——竞争描述——产品定位
答案：C
解析：
房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。其流程如图1-1所示：
客户委托房地产经纪人购房时，其获得的客户总价值中的人员价值是房地产经纪人（ ）。
A.房地产经纪人的热情服务
B.向客户提供了讨价还价的服务
C.高品质地准确分析市场情况
D.言谈举止有度，礼貌待客
B.向客户提供了讨价还价的服务
C.高品质地准确分析市场情况
D.言谈举止有度，礼貌待客
答案：C
解析：
客户感知价值；
客户感知价值建立在客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间差额。客户总价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值。高品质地准确分析市场情况、在最短时间内提供了房源信息，属于人员价值。
客户感知价值建立在客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间差额。客户总价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值。高品质地准确分析市场情况、在最短时间内提供了房源信息，属于人员价值。
21年房地产经纪人模拟试题6辑 第3辑
房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于（ ）。
A、 单务合同
B、 主合同
C、 实践合同
D、 要式合同
B、 主合同
C、 实践合同
D、 要式合同
答案：D
解析：
要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。
某住宅组团占地20 000 m2，共建住宅楼10幢，总建筑面积为62 832 m2。其中8层住宅楼2幢、10层住宅楼2幢、12层住宅楼4幢、16层住宅楼2幢。该组团住宅建筑基底总面积为5 712 m2，则该组团住宅楼的平均层数是（ ）层。
A:11．0
B:11．5
C:11．6
D:12．0
B:11．5
C:11．6
D:12．0
答案：A
解析：
根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（ ）。
A、出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位
B、人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
C、厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
D、房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住
B、人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
C、厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
D、房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住
答案：A
解析：
《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。@##
共用题干
李小姐要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人张某代理出售，并且同意在低于市价的情形下尽快售出。
李小姐要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人张某代理出售，并且同意在低于市价的情形下尽快售出。
为了使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括( )。
A:建立监察稽核体系
B:将各类义务分配给相关的工作人员
C:规范档案与印章管理
D:将房款收受、代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理
A:建立监察稽核体系
B:将各类义务分配给相关的工作人员
C:规范档案与印章管理
D:将房款收受、代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理
答案：C
解析：
关于房地产经纪机构特点的说法，正确的有（ ）。
A.是轻资产类型的企业
B.以外部管理为主导
C.企业规模有巨大可选择范围
D.以综合性业务为主
E.是中介服务机构
B.以外部管理为主导
C.企业规模有巨大可选择范围
D.以综合性业务为主
E.是中介服务机构
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪机构的特点主要有三方面：①房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；②房地产经纪机构是轻资产类型的企业；③房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。
两年前甲、乙、丙三个公司分别以50％、30％、20％的比例出资购买一幢写字楼。当时的购买总价为6000万元，现出售总价为6600万元，则丙公司应得（ ）万元。(2010年真题)
A.1200
B.1320
C.1400
D.2200
B.1320
C.1400
D.2200
答案：B
解析：
共有是指两个以上权利主体对一物共同享有所有权。共有分为按份共有和共同共有。按份共有又称分别共有，是指两个以上权利主体对一物按照份额享有权利和分担义务的共有。即：6600×20%=1320（万元）。
在进行新建商品房销售过程中，发售方案包括()等内容.
A:销售期限
B:销售目标
C:销售条件
D:销售方式
E:销售优势
B:销售目标
C:销售条件
D:销售方式
E:销售优势
答案：B,C,D
解析：
本题考核的知识点为住宅项目的销售执行。在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案。发售方案应根据客户积累情况，以及与开发商沟通后的内容来制定。发售方案包括销售目标、销售方式、销售条件等内容。
契税的税率一般为( )。
A、 1%～2%
B、 2%～4%
C、 3%～5%
D、 4%～5%
B、 2%～4%
C、 3%～5%
D、 4%～5%
答案：C
解析：
[知识点] 契税
21年房地产经纪人模拟试题6辑 第4辑
下列消费者的心理特征中，通常不属于18～40岁之间的消费者群体的心理特征是（ ）。
A.冲动性购买多于计划性购买
B.追求自我成熟的表现和消费个性心理实现
C.购买行为有主见，不受外界影响
D.追求时尚与新颖
B.追求自我成熟的表现和消费个性心理实现
C.购买行为有主见，不受外界影响
D.追求时尚与新颖
答案：C
解析：
青年消费者群体一般是指年龄在18～40岁之间的消费者。青年消费者群体的心理特征表现为：①追求时尚与新颖；②追求科学与实用；③追求自我成熟的表现和消费个性心理的实现；④冲动性购买多于计划购买。
物业服务合同属予我国合同分类中的( )。
A.居间合同
B.委托合同
C.要约合同
D.行纪合同
B.委托合同
C.要约合同
D.行纪合同
答案：B
解析：
根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有公用建筑面积分为（ ）。
A.幢共有公用建筑面积
B.综合共有公用建筑面积
C.套内共有公用建筑面积
D.功能共有公用建筑面积
E.本层共有公用建筑面积
B.综合共有公用建筑面积
C.套内共有公用建筑面积
D.功能共有公用建筑面积
E.本层共有公用建筑面积
答案：A,D,E
解析：
分摊的共有公用建筑面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为：①幢共有公用建筑面积；②功能共有公用建筑面积；③本层共有公用建筑面积三大类。
甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（ ）万元。(2010年真题)
A.0
B.360
C.480
D.600
B.360
C.480
D.600
答案：B
解析：
土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。本题中，增值额占扣除项目的比例为：1200÷7000＝17%，未超过扣除项目金额的50%，所以，土地增值税税率为30%，速算扣除率为0。计算土地增值税税额的计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率，则甲房地产开发企业其应纳土地增值税额为：1200×30%－7000×0＝360（万元）。
共用题干
周某购买了一套已装修的建筑面积为160㎡的商品住宅，总计房价款为80万元，首付款30%，贷款期限25年，贷款年利率为4.8%。
周某购买了一套已装修的建筑面积为160㎡的商品住宅，总计房价款为80万元，首付款30%，贷款期限25年，贷款年利率为4.8%。
贷款银行要求周某10年还清贷款，经申请批准，住房置业担保公司为周某提供担保。此时除了周某须与贷款银行就个人住房贷款签订书面合同外，担保公司应与银行签订( )。
A:书面保证合同
B:书面主合同
C:书面借款合同
D:反担保合同
A:书面保证合同
B:书面主合同
C:书面借款合同
D:反担保合同
答案：A
解析：
贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具（ ），并与借款人签订房地产抵押合同。
A、贷款期限说明
B、购房合同证明
C、贷款办理程序说明
D、贷款承诺书
B、购房合同证明
C、贷款办理程序说明
D、贷款承诺书
答案：D
解析：
抵押贷款的办理程序为：①借款人申请；②贷款银行审查；③借款人与开发企业签订购房合同；④借款人办理抵押房屋的保险；⑤借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同；⑥贷款银行划款。其中，贷款银行审查是指贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订房地产抵押合同。
某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（ ）。
若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（ ）。
A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
答案：D
解析：
净收益的测算途径可分为两种：①基于租赁收入测算净收益；②基于营业收入测算净收益。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此本题租赁店铺的收益应以租赁收入测算。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。
写字楼项目运作目标不包括（ ）。
A.综合利益最大化目标
B.市场目标
C.品牌目标
D.快速回收成本目标
B.市场目标
C.品牌目标
D.快速回收成本目标
答案：B
解析：
写字楼项目投资大、回收期长，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。写字楼项目运作目标包括：①综合利益最大化目标；②快速回收成本目标；③品牌目标。
21年房地产经纪人模拟试题6辑 第5辑
具体来看，目前我国房地产经纪行业管理的法律依据主要包括（ ）
A、《经纪人管理办法》
B、《城市房地产中介服务管理规定》
C、《合同法》
D、《民法通则》
E、《城市房地产管理法》
B、《城市房地产中介服务管理规定》
C、《合同法》
D、《民法通则》
E、《城市房地产管理法》
答案：C,D,E
解析：
目前我国房地产经纪行业管理可依据或者能参照的法律法规主要有：①法律，有《城市房地产管理法》、《民法通则》、《合同法》等；②部门规章，有《房地产经纪管理办法》、《经纪人管理办法》等；③地方性法规和地方性规章，指各省市、自治区人大及其常委会、地方政府在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下结合当地实际制定了一些规范房地产经纪行为的地方性法规和规章；④政府行政主管部门出台的规范性文件，有《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》、《人力资源社会保障部住房城乡建设部关于印发（房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定）和（房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法）的通知》等
新建商品房销售代理业务基本流程中，项目结算最后由房地产经纪机构的（ ）和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。
A、工会代表
B、项目负责人
C、业务部门负责人
D、最高管理者
E、财务部门负责人
B、项目负责人
C、业务部门负责人
D、最高管理者
E、财务部门负责人
答案：B,C,D,E
解析：
新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。
刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。
甲公司与刘某签订房地产经纪服务合同时，正确的做法为（ ）。
甲公司与刘某签订房地产经纪服务合同时，正确的做法为（ ）。
A.核实共有权人的出售意愿
B.与刘某约定房源信息发布费
C.承诺1个月内将住宅出售
D.明确房地产经纪服务佣金数额
B.与刘某约定房源信息发布费
C.承诺1个月内将住宅出售
D.明确房地产经纪服务佣金数额
答案：A,D
解析：
A项，刘某的住宅若是夫妻婚后全款或贷款购买，不动产权证上即使登记为夫妻一方的名字，但也是夫妻共有，出售时业主配偶须出具亲笔签名的《配偶同意出售证明》方能出售。即使是针对出售刘某名下“单独所有”婚前以贷款方式购买的住宅，房地产经纪人也需要配偶到场或者提供配偶亲笔签名的《配偶同意出售证明》。D项，房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式：服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成；④合同当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式。
城市居住区综合技术经济指标的必要指标包括( )。
A:公建面积
B:居住区户数
C:高层住宅比例
D:停车位
E:拆建比
B:居住区户数
C:高层住宅比例
D:停车位
E:拆建比
答案：D,E
解析：
在经纪人的日常工作中，需要进行各种案头工作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人提供了丰富的信息化辅助工具，包括( )。
A:制作类
B:计算器
C:发布器
D:文本类
E:应用类
B:计算器
C:发布器
D:文本类
E:应用类
答案：A,B,C,D
解析：
下列关于城市规划控制指标的表述中，正确的有（ ）。
A、建筑限高是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制
B、绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率
C、建筑间距是指两幢建筑物外墙之间的水平距离
D、日照间距系数是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值
E、建筑后退红线距离是指建筑控制线与用地红线的距离
B、绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率
C、建筑间距是指两幢建筑物外墙之间的水平距离
D、日照间距系数是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值
E、建筑后退红线距离是指建筑控制线与用地红线的距离
答案：A,B,C,D
解析：
E项，建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。@##
房地产经纪人员社会及心理方面的知识主要包括（ ）等方面的知识。
A.房地产市场营销
B.人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响
C.国家的社会发展形势和政府的主要政策
D.大众心理
E.消费心理
B.人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响
C.国家的社会发展形势和政府的主要政策
D.大众心理
E.消费心理
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人员的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会方面的知识也是房地产经纪人所必须要掌握的。从基本的方面来讲，主要包括：①人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响；②国家的社会发展形势和政府的主要政策；③大众心理；④消费心理等。
涂刷类外墙面装饰与贴面类外墙面装饰相比，其优点是（ ）。(2011年真题)
A.造价较低
B.坚固耐用
C.不易变色
D.容易清洗
B.坚固耐用
C.不易变色
D.容易清洗
答案：A
解析：
涂料类外墙面装饰具有施工操作简单、工效高、工期短、自重轻、造价低等优点，虽然耐久性差些，但操作简单、维修方便、更新快，且涂料几乎可以配成任何需要的颜色，因此在建筑外墙面装饰中应用广泛。BD两项属于贴面类外墙装饰的优点；C项属于清水墙饰面的特点。
21年房地产经纪人模拟试题6辑 第6辑
关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式的表述”，错误的是（ ）。
A、抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户
B、抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款
C、个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20％
D、抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮l5％
B、抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款
C、个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20％
D、抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮l5％
答案：A
解析：
A项，银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20％；抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10％，最高为25％～30％左右。
A项，银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20％；抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10％，最高为25％～30％左右。
下列关于还款方式的表述中，正确的是（ ）。
A:等额本息适合的人群是打算提前还贷者
B:等额本息适合的人群是当前收入尚可的中年人
C:等额本金适合的人群是资金不宽裕的购房者
D:等额本息适合的人群是资金不宽裕的购房者
B:等额本息适合的人群是当前收入尚可的中年人
C:等额本金适合的人群是资金不宽裕的购房者
D:等额本息适合的人群是资金不宽裕的购房者
答案：D
解析：
共用题干
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人周某于2008年7月20日接待了客户王某。王某两年前在某城市郊区的大学城购买了多套单面积在80～90m2的多层住宅，购置价格在40万～50万元/套。由于该区域住宅租赁需求极少，王某购入这几套住宅后一直未能租出。目前该区域市场上同类住宅卖到60万～75万元/套。根据权威机构对大学城区域住宅市场的调查，目前该区域住宅市场上潜在购房人的购房动机完全来自自住。王某正在考虑是否应该继续持有这些住宅。王某的基本想法是：如果未来3～5年内这些住宅的市场价格有望上涨则继续持有，否则将尽快卖出。故向周某咨询。周某经过调查，发现如下信息：
当地金融机构个人住房抵押贷款业务的贷款额上限是住宅总价的70%，贷款期限最长为15年，贷款年利率为8%。根据当地政府统计部门公布的资料，未来5年大学城区域新增常住人口5万人，该区域内户均人口为2.5人。大学城区域内中高收入家庭中不同收入水平的家庭在区域家庭总数所占比例为：
此外，大学城区域内80～90 m2的多层住宅现有空置面积120 000 m2，将在未来5年内上市销售的同类商品住宅面积为150 000 m2。
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人周某于2008年7月20日接待了客户王某。王某两年前在某城市郊区的大学城购买了多套单面积在80～90m2的多层住宅，购置价格在40万～50万元/套。由于该区域住宅租赁需求极少，王某购入这几套住宅后一直未能租出。目前该区域市场上同类住宅卖到60万～75万元/套。根据权威机构对大学城区域住宅市场的调查，目前该区域住宅市场上潜在购房人的购房动机完全来自自住。王某正在考虑是否应该继续持有这些住宅。王某的基本想法是：如果未来3～5年内这些住宅的市场价格有望上涨则继续持有，否则将尽快卖出。故向周某咨询。周某经过调查，发现如下信息：
当地金融机构个人住房抵押贷款业务的贷款额上限是住宅总价的70%，贷款期限最长为15年，贷款年利率为8%。根据当地政府统计部门公布的资料，未来5年大学城区域新增常住人口5万人，该区域内户均人口为2.5人。大学城区域内中高收入家庭中不同收入水平的家庭在区域家庭总数所占比例为：
|
13万~14万 |
3% |
16万~17万 |
5% |
19万~20万 |
2% |
|
14万~15万 |
3% |
17万~18万 |
5% |
20万~21万 |
1% |
|
15万~16万 |
4% |
18万~19万 |
2% |
- |
- |
此外，大学城区域内80～90 m2的多层住宅现有空置面积120 000 m2，将在未来5年内上市销售的同类商品住宅面积为150 000 m2。
若贷款限制条件为月还款额不得大于贷款人家庭收入的30%，则家庭年收入在( )元的家庭是王某所持住宅的潜在购买人。
A:13万～15万
B:15万～l6万
C:17 万～21万
D:21万～25万
A:13万～15万
B:15万～l6万
C:17 万～21万
D:21万～25万
答案：C
解析：
房地产经纪信息计算机管理系统中，( )系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策的提供基础数据支持。
A:流程控制
B:客户服务
C:数据管理
D:辅助决策
B:客户服务
C:数据管理
D:辅助决策
答案：D
解析：
2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。
5.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，销售准备阶段主要工作有（ ）等。
5.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，销售准备阶段主要工作有（ ）等。
A、 准备开盘广告
B、 对销售人员进行业务培训
C、 配合实施广告、公关活动等市场推广
D、 签订商品房买卖合同
B、 对销售人员进行业务培训
C、 配合实施广告、公关活动等市场推广
D、 签订商品房买卖合同
答案：A,B
解析：
销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。
公共租赁住房合同的租赁期限一般为（ ）年。
A.1至2
B.5
C.6至8
D.10至20
B.5
C.6至8
D.10至20
答案：B
解析：
《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务，2005年10月，该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2006年6月，小马购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人宋小姐的操作失误，致使小马多支付房款7万元。小马事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应赔偿。2007年5月，该楼盘交房，小马所购住宅的实测建筑面积为145m2。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务，2005年10月，该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2006年6月，小马购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人宋小姐的操作失误，致使小马多支付房款7万元。小马事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应赔偿。2007年5月，该楼盘交房，小马所购住宅的实测建筑面积为145m2。
当该楼盘交房时，小马购买的房产的实测面积与合同约定面积有差异，下列表述中正确的为( )。
A:小马有权退房
B:小马无权退房
C:小马不退房时，所购房产的产权登记面积应为150m2
D:小马退房时，乙公司只需将小马原来交纳的房款退还即可
A:小马有权退房
B:小马无权退房
C:小马不退房时，所购房产的产权登记面积应为150m2
D:小马退房时，乙公司只需将小马原来交纳的房款退还即可
答案：B
解析：
代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，( )。
A、 由被代理人单独承担责任
B、 由被代理人承担责任
C、 由代理人和被代理人负连带责任
D、 代理人和被代理人都不承担责任
B、 由被代理人承担责任
C、 由代理人和被代理人负连带责任
D、 代理人和被代理人都不承担责任
答案：C
解析：
[知识点] 代理权和代理行为
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