21年物业管理师考试答案9章
21年物业管理师考试答案9章 第1章
B:规范化
C:市场化
D:特殊化
E:经营型
风险应对策略一般应包括( )。
A.风险回避、风险转移
B.风险减轻
C.风险承担
D.风险分担
E.应急措施
某商务大厦由A公司所建设,其物业管理工作由B物业服务企业负责。由于B是以低价中标,因而财务压力很大,在实际管理运作中经常偷工减料,对管理成本进行非正常压缩,造成客户大量投诉,大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同,自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录,在检查到空调机组时,因正值冬季,环境温度无法达到开机条件,A物业服务企业的接收人员在粗略看过机房后,便在“一切正常”的字样下签了名。夏季即将来临,在进行空调运行准备过程中发现,前物业服务企业对机组的维护保养工作做得很差,竟然在过去的一年里从未给机组加过油,有的机头已不能启动,需要更换部分零件。B物业服务企业要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用,而A公司则认为B物业服务企业在受委托期间未能正常履行其管理职责,造成设备受损,补偿费用要扣除相当部分。这时B物业服务企业拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录,向A公司提出了法律交涉。
问题:
1.上述情况属于物业承接查验的哪种类型?并说明物业承接查验两种类型的区别。
2.该类的物业查验的基本内容包括什么?
3.A公司在这场移交工作中存在什么问题?
4.如何避免上述移交工作中存在的问题?
1、(1)物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交的过程中。因此,上述情况属于物业管理机构更迭时的承接查验。
(2)两种承接查验的区别主要表现在以下两点:
①移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的承接查验移交的主体是业主委员会及原物业服务企业。
②机构更迭时新的物业服务企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
2、物业管理机构更迭时的承接查验包括以下四个方面:
(1)物业资料
除承接查验新建物业的相关资料外,还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状
①建筑结构及装饰装修工程的状况;
②供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备;
③保安监控、对讲门禁设施;
④清洁卫生设施;
⑤绿化及设施;
⑥停车场、门岗、道闸设施;
⑦室外道路、雨污水井等排水设施;
⑧公共活动场所及娱乐设施;
⑨其他需了解查验的设施、设备。
(3)各项费用与收支情况
包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出,维修资金的收取、使用和结存,各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
(4)其他内容
①物业管理用房;
②产权属全体业主所有的设备、工具、材料;
③与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
3、在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周到,以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道,A公司在物业管理方面没有足够的经验和能力,A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,待具备开机条件时再进行运行状况查验;而不能草率签字。
4、在这种情况下,A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同,对双方都十分重要,要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”,这时的签字可能是“一字千金”的。
业主委员会委员如果有( )情形的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员的资格应当终止。
A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的
B.以口头形式向业主大会提出辞呈的
C.无故缺席业主委员会会议连续2次以上的
D.因疾病等原因暂时不履行职责能力的
计划主体的“三要素”主要包括( )。
A.目标
B.根据
C.步骤
D.内容
E.措施
政府调控房地产市场的主要对象是( )。
A.土地供应
B.房地产税收
C.房地产价格
D.房地产供应
要求物业服务收费与服务水平相适应,意味着( )。
A.业主花钱买服务必须公平合理
B.符合等价交换原则
C.服务质量货真价实
D.以上三者都对
B:有效毛收入的最大化
C:运营费用的最小化
D:净运营收益的最大化
下列( )不是合同要约的构成条件。
A.要约必须包括合同的主要内容
B.要约必须传达到要约人才能生效
C.要约必须是特定人的意思表示
D.要约人必须承担法律责任
21年物业管理师考试答案9章 第2章
从1980年到现在,英国各地区地方政府有( )出售给了个人。
A.100万套房屋
B.150万套房屋
C.200万套房屋
D.250万套房屋
下列说法错误的是( )。
A.如果供水、供电、供气等单位每次均向每一个业主收费将有益处
B.在一个物业管理区域内的新建物业,产权的多元化需要一个过程
C.物业服务费用由建设单位交纳
D.已出售并交付给业主的物业,物业服务费用由业主缴纳
B:每股利润也称每股盈余,是税后净利润与普通股股数的对比数
C:资本利润率最大化是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比,能够说明企业的盈利率
D:资本利润率最大化或每股利润最大化可以避免利润最大化目标的缺点,同时能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素
B:1000mm
C:1050mm
D:1100mm
指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务,企业内各部门的研制质量,维持质量和提高质量的活动构成一体的有一种有效的体系。
A.TQM
B.TMQ
C.MTQ
D.MQT
下列选项中,( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准,一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。
A.政府办公楼
B.学校、口岸
C.商场
D.码头
E.机场
年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,分别以一年4次按季利率计息,则一年后的本利和为( )元。
A.1120.00
B.1125.51
C.1126.00
D.1126.83
从分析的时期和目的角度划分,财务报告分析可分为( )分析。
A.趋势
B.现状
C.潜力
D.财务报表
E.内部报表
建筑内部给水管道系统的常用管材的类型中,一般用在星级宾馆和高档公寓中的是( )。
A.钢管
B.不锈钢管
C.塑料管
D.铸铁管
21年物业管理师考试答案9章 第3章
清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作是( )。
A.泳池清洁
B.管道疏通服务
C.外墙清洗
D.专项清洁
买受人有权在通知到达之日起( )作出是否退房的书面答复。
A.15日内
B.20日内
C.一个月内
D.两个月内
以下属于物业管理常用行政公文的有( )。
A.函
B.总结
C.守则
D.决定
E.报告
B:法定税费
C:人员工资
D:物业服务公司的利润
B:占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动共用设施设备
C:违章搭建、私设摊点
D:在指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物
E:违反物业管理区域内饲养动物的有关约定
B:协调处理好与园区开发商、管委会的关系
C:制定物业费的收费标准和服务制度
D:了解园区产业政策和主导产业服务需求
E:处理好人员代管与费用代担问题
B:事后维修
C:紧急抢修
D:事中维修
B:仿生建筑已成为一种新时代潮流,也是建筑文化的新课题
C:仿生是最具有生命力的创作形式,也是可持续发展的保证
D:利用系统集成方法,将智能系统和现代建筑艺术有机结合
B:消防通道
C:社区道路
D:公共草坪
21年物业管理师考试答案9章 第4章
制冷设备按制冷( )的不同,分为蒸气压缩式制冷和吸收式制冷。
A.方式
B.内容
C.原
D.时间
B:投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上
C:持有建设工程规划许可证
D:房屋预售对象
物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,有下列( )行为之一的将不予登记。
A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自变动建筑主体和承重结构的
B.损坏房屋原有节能设施,降低节能效果的
C.所购买的房屋为业主的第二套房屋
D.未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的
E.装修方案不是由专业设计师设计的
.在《物业管理条例》起草阶段,起草小组的主要工作包括( )。
A.收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况
B.开展立法调研,掌握第一手材料
C.进行专家论证,研讨立法中的现实问题
D.维护全体业主合法权益
E.广泛征求意见,以求彰显民意
财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。
A.资产负债表
B.成本报表
C.利润表
D.资产减值准备明细表
E.现金流量表
物业服务的对象是( )。
A.物业管理区域内的开发商
B.小区建设单位
C.物业管理区域内的全体业主
D.物业管理区域内的商业机构
房地产抵押应当遵循( )。
A.民事原则
B.法律原则
C.民事法律原则
D.以上都不是
物业管理企业以公司的形式存在。作为公司,一般应具有的特征不包括( )。
A.以营利为目的
B.是政府基层组织
C.具有法人资格
D.是经济组织
管理的职能包括( )。
A.决策
B.计划
C.组织
D.领导
E.鼓励
21年物业管理师考试答案9章 第5章
组合投资管理中,( )是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
A.投资组合绩效评估
B.投资组合的调整
C.构建投资组合
D.投资分析
从投资的角度来看,影响资金时间价值大小的因素包括( )。
A.风险因素
B.投资利润率
C.通货膨胀率
D.政策因素
E.利率
B:2
C:3
D:4
厚大体积的混凝土不宜采用的水泥为( )。
A.硅酸盐水泥
B.矿渣水泥
C.火山灰水泥
D.复合水泥
B:零售商业物业辐射区域分析的结果
C:零售商业物业辐射区域和影响范围
D:零售商业项目的规模、类型及位置
物业服务企业的特征包括( )。
A.多为全民所有制物业服务企业
B.以盈利为目的
C.是独立的企业法人
D.具有一定的公共管理性质的职能
E.属于服务性企业
B:比较相对数
C:动态相对数
D:计划完成相对数
房屋所有人应当承担的民事责任是( )。
A.使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质
B.经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施
C.行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
D.使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施
B:服务定价
C:服务的人员
D:服务的有形展示
E:服务的过程
21年物业管理师考试答案9章 第6章
B:居民委员会
C:业主成员会
D:业主委员会
“浇水、修剪造型、施肥、中耕除草等”是绿化的( )。
A.日常管理
B.翻新改选
C.花木种植
D.环境布置
B:白蚁和虫害防治
C:物业共用部位、共用设施设备和场地的清洁卫生
D:业主专有部分的清洗
E:垃圾收集和清运
B:公众关系活动的性质、方法和目的等的不同
C:社会组织所采用的公共关系策略、时机和投入等的不同
D:公众关系活动的意义、方法和目标等的不同
B:在高校从事物业服务与经营管理,企业一定要注意与校内各职能部门的配合
C:不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式大致相同,但其经营管理服务要求不同
D:物业服务企业应利用相对集中的假期,对房屋建筑、各类设备实施尤其是地下管险等,配合校方做一次全面系统的检测、修缮
带釉陶土管耐酸碱腐蚀,但脆性大、强度低,可用于排放腐蚀性工业废水。其采用的连接方式为( )。
A.法兰连接
B.承插连接
C.套接
D.螺纹连接
制定投资方针和政策需考虑( )。
A.管理者
B.投资数量
C.对风险的承受能力
D.投资期限
E.物业管理公司
B:人类结构
C:社会整体结构
D:人类行为
某公司管理技术人员85人中,具有高级职称的4人,中级职称的18人,初级职称的33人。各等级专业职称人员比例相对数是( )。
A.0.65
B.64.7%
C.高级:中级:初级=4:18:33
D.55:85
21年物业管理师考试答案9章 第7章
区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于( )。
A.确定当事人履行合同义务时应达到的程度
B.确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度
C.确定当事人履行合同义务时应完成的程度
D.确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小
二级资质的房地产开发企业,须在近3年房屋建筑面积累计竣工( )万m2以上。
A.10
B.15
C.20
D.25
B:供给分析
C:需求分析
D:竞争分析
E:市场占有率分析
B:防盗报警系统
C:出入口监控系统
D:巡更管理系统
B:10
C:15
D:20
B:防治结合
C:综合治理
D:责权利相结合
E:经济时效
《物业管理条例》规定的业主大会制度,是为了保障众多业主的公众权益不受损害,只要不影响业主民主决策,是否成立业主大会,由( )决定。
A.物业管理区域的全体业主
B.非物业管理区域的全体业主委员
C.物业管理区域的相关行政机构
D.全体业主
物业经营管理活动的管理对象通常为( )。
A.收益性物业
B.经营性物业
C.消费性物业
D.管理性物业
指物业管理企业所采用的包括增加科技投入,建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋利和策略是( )。
A.经营者基本素质
B.发展创新能力
C.经营发展策略
D.综合社会贡献
21年物业管理师考试答案9章 第8章
B:广泛性
C:特殊性
D:约束性
是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态。
A.需要
B.动机
C.目标
D.激励
B:竞争机制
C:市场规则
D:行政管理
B:中价原则
C:底价原则
D:适度原则
物业管理机构更迭时,管理工作移交中的重点和难点是( )。
A.管理资料的移交
B.承接时的物业管理运作衔接
C.人事档案资料的移交
D.合同协议书的移交
合同的订立,是指缔约人为意思表示并达成合意的过程,分为( )两个阶段。
A.要约与承诺
B.要约邀请与承诺
C.强制缔约与承诺
D.要约与兑现
B:将整体服务工作全面委托物业服务企业实施
C:劳务人员外包
D:管理与服务同外包
E:将整体管理工作全面委托物业服务企业实施
以下属于业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有( )。
A.按照物业服务企业的有关规定交纳专项维修资金
B.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
C.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
D.按时交纳物业服务费用
E.遵守管理规约、业主大会议事规则
行政组织横向划分的主要方法不包括( )。
A.职能部门化
B.区域部门化
C.行业和产品部门化
D.以上皆不正确
21年物业管理师考试答案9章 第9章
某项目初期投资额为2000万元,从第1年年末开始每年净收益为480万元。若基准收益率为10%,并已知(P/A,10%,5)=3.7908和(P/A,10%,6)=4.3553,则该项目的静态投资回收期为( )年。
A.4.17
B.4.83
C.5.33
D.5.67
B:自管公房租赁
C:私房租赁
D:他营房屋租赁
B:客户服务子系统
C:品质管理子系统
D:人力资源管理子系统
B:市场分析
C:市场调查
D:市场细分
物业管理工作计划的制订大体可以分成( )。
A.筹备期
B.计划讨论阶段
C.交接期
D.可行性研究阶段
E.正常运作期
B:所有人
C:房地产主管机构
D:地方人民政府
市场营销组合的特点包括( )。
A.市场营销组合因素对企业来说都是“可控因素”
B.市场营销组合是一个复合结构
C.市场营销组合是一个动态组合
D.市场营销组合不受企业市场定位战略的制约
E.根据市场定位战略设计,安排相应的市场营销组合
B:色彩
C:容积率
D:建筑密度
注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( )。
A.不少于200万m2
B.不少于100万m2
C.不少于80万m2
D.不少于60万m2
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