2021房地产经纪人真题下载5辑 第1辑
共用题干
有一块处于城市繁华商业区的熟地，面积为5 000 m2，规划用途为商业写字楼，容积率为4，建筑密度为40%，建筑物总高度不得超过40 m。政府是通过招标方式出让该土地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。甲公司制定标书时特向乙房地产经纪公司咨询。根据以上内容，回答81~85题。
写字楼价格情况进行调研的内容主要有（ ）。
A:写字楼项目业务推广活动的价格
B:写字楼价格需求弹性
C:写字楼价格供给弹性
D:附近商业写字楼项目销售价格策略
商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（ ）。
A.《住宅功能保证书》
B.《住宅环境保证书》
C.《住宅寿命说明书》
D.《住宅使用说明书》
答案：D
解析：
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在房地产抵押的主要类型中，（ ）是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为
A、在建工程抵押
B、最高额抵押
C、一般房地产抵押
D、预购商品房贷款抵押
答案：C
解析：
房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。
由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指（ ）。
A、解困房
B、房改房
C、商品房
D、集资房
答案：D
解析：
集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
承租人在房屋租赁期间死亡的，可以按照租赁合同继续承租房屋的是（ ）。
A.朋友
B.共同居住人
C.共有人
D.近亲属
答案：B
解析：
其他稳定租赁关系的规定；
其他稳定租赁关系的规定包括：①承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。②租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋受让人继续履行原租赁合同。
2021房地产经纪人真题下载5辑 第2辑
很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，其中不包括（ ）。
A、 甲苯
B、 甲醛
C、 酯类
D、 乙醇
答案：D
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。
下列有关香港地产代理的说法中，正确的是( )。
A.佣金通常为3%
B.持有营业虽牌照者最高只能担任地产代理公司分支机构的负责人
C.勿需在代理协议中说明佣金收费率
D.地产代理人在取得客户和雇主同意及安排的情况下，可以收取佣金
在房地产市场上，购买房地产的需求类型有（ ）。
A.投资需求
B.消费需求
C.投机需求
D.意愿需求
E.跟风需求
答案：A,B,C
解析：
根据购买者购买房地产的目的或动机，可将房地产需求分为以下类型：①自用性需求，又称自住需求、消费需求，可分为刚性需求和改善性需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。②投资性需求。它是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。③投机性需求。它是“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。
成本法估价中的房地产开发成本有（ ）
A、勘察设计和前期工程费
B、管理费用
C、基础设施建设费
D、房屋建筑安装工程费
E、公共配套设施建设费
答案：A,C,D,E
解析：
开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。
在制定新建商品房销售价目表时，应开展的基础工作有（ ）。(2011年真题)
A.对市场进行调查
B.对竞争项目深入了解
C.重点记录竞争项目的差异点
D.寻找本项目各楼层、各单元的共同点
E.对本项目进行查勘及爬楼打分
答案：A,B,C,E
解析：
作为房地产经纪机构，在制定价格前，首先需要对市场进行调查、对竞争楼盘详细深入了解、对本体楼盘进行查勘及爬楼打分，重点记录竞争楼盘、本项目各楼层各单位的差异，这是制定价格的基础。
2021房地产经纪人真题下载5辑 第3辑
下列关于小产权房的说法中，错误的是（ ）。
A.所有权权能不完整或受限
B.属合法建筑
C.不可设定抵押
D.可依法定程序进行登记
E.建成后可按市场价格销售
答案：B,D,E
解析：
由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。
统一的概念广告、模型与样板房等形式，一般用来表达房地产项目的（ ）。
A.产品定位
B.客户定位
C.形象定位
D.市场定位
答案：C
解析：
项目形象定位是指结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他有利因素，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。
作为房地产经纪公司，在开展制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与开发商充分沟通，将（ ）作为定价基础。
A.开发商的回款目标
B.企业的规模
C.开发商的经济实力
D.竞争项目的实力
E.企业运营战略
答案：A,E
解析：
作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决房地产开发企业的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。
根据民法理论，下列导致所有权消灭的法律事实中，属于民事法律行为的是（ ）。
A.抛弃所有权
B.自然人死亡
C.纳税
D.标的物灭失
答案：A
解析：
本题考核所有权的消灭、民事法律行为。民事法律行为是民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。事实行为不以意思表示为必备要素，而是依照法律规定引起民事法律后果。选项B、C、D属于因法律行为以外的事实导致所有权消灭的情形。除选项A以外，所有权的出让（赠与、出卖、互易等）也属于因法律行为导致所有权消灭的情形。
当房屋租赁合同（ ）时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
A.无效
B.有效
C.履行期限届满
D.解约
答案：A
解析：
在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
2021房地产经纪人真题下载5辑 第4辑
房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（ ）。
A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营
答案：D
解析：
商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。
存量房的买卖双方在房地产经纪机构的协助下签订了买卖合同后，发现房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。这种情况提示房地产经纪人必须高度重视签约前的（ ）。
A、买方调查
B、合同审查
C、产权确认
D、房屋现场查验
答案：C
解析：
产权风险是指买卖双方签订买卖合同甚至交付定金后才发现，由于房屋产权的种种问题，房屋无法交易，也无法过户。房地产经纪人必须意识到产权确认在存量房交易中的重要性。这些在交易签约前未做产权确认而引发的纠纷大量出现，不仅浪费了经纪方、买卖双方大量的时间和精力，甚至给客户造成了经济损失，同时也不利于存量房市场的健康发展。
公共租赁住房租金原则上按照（ ）同地段、同类型住房市场租金水平确定。
A、适当高于
B、适当低于
C、等于
D、略高于
答案：B
解析：
租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
（ ）是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。
A.担保贷款
B.质押贷款
C.信用贷款
D.抵押贷款
答案：B
解析：
担保贷款是指以某些特定的财产或某人的信用作为还款保证的贷款，可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。其中，质押贷款是指以借款人或者第三人的动产或权利作质押发放的贷款。
房地产价格中，买卖双方一般会围绕着（ ）进行讨价还价。
A、起价
B、均价
C、成交价
D、表格价
答案：D
解析：
标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
2021房地产经纪人真题下载5辑 第5辑
下列不属于物业承接验收中应当遵循的原则的是（ ）。
A.诚实信用
B.平等自愿
C.客观公正
D.保护业主共有财产
答案：B
解析：
物业承接验收中应遵循的原则包括：①诚实信用；②客观公正；③权责分明；④保护业主共有财产。
MLS系统中，( )制度是MLS系统运行的基础。
A:买方代理
B:自愿性
C:独家代理
D:强制性
对区域写字楼市场的竞争项目供应状况进行分析的重要内容是( )。
A:项目入市时间
B:产品类型界定
C:建筑设计合理性
D:软硬件配置水平
在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（ ）。
A、物业的用途
B、物业的权属状况
C、物业自身及其周边环境的物理状态
D、委托方在委托过程中的心理状态
答案：C
解析：
房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源的物理属性在交易过程中是不变的。
W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
根据规定，W房地产公司取得上述土地使用权，不可能采取的出让方式是（ ）。
A.招标方式
B.拍卖方式
C.协议出让方式
D.挂牌出让方式
答案：C
解析：
目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。由协议出让的定义可知，其出让方应该是国家，故W房地产公司不能以此方式出让土地使用权。
