2021房地产经纪人考试试题题库8章

更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。

品牌结构，即下属品牌组成，以及品牌与下属品牌的层次关系。一般而言，一个企业的品牌结构通常由三个层次构成：①企业品牌，即代表整个企业的品牌；②事业品牌，即代表各业务类型的品牌；③产品品牌，即代表某类产品（或服务）的品牌。

房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

B项，房地产经纪的服务性决定了房地产经纪人员需要不断与人打交道，不仅要与各种类型的客户打交道，还要与客户的交易对方、有可能提供信息的人，以及银行、房地产交易中心、物业服务企业等机构的人打交道，这都需要人际沟通的技能。D项，议价谈判最重要的是两点：①将坚持原则和适当让步有机结合；②将把握主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。

房地产市场营销的基本特征包括：①受到区域环境影响；②消耗时间较长；③具有动态性；④受消费者心理预期影响较大；⑤受政策法律影响大。其中，受政策法律影响大主要表现为：①房地产产权的流动过程和对流动行为的监控需要法律的保障。不同形态的产权转移，不同产权关系的变更，涉及的法律条款不同。②从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也会应随着市场政策环境的变化而变化。本题中，房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略，这说明房地产市场营销受政策法律影响大。

A项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花。权利、许可证照，包括房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花，一件5元。B项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。C项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。本案例中，丙公司在将该地块使用权转让给丁公司的过程中没有发生占用耕地的事项，不需要缴纳耕地占用税。D项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，丙公司将该地块使用权转让给丁公司，产权承受人为丁公司，丁公司需缴纳契税。

房地产经纪业务主要涉及房地产交易。房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。@##

房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。

房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要调整房地产经纪执业主体与房地产交易当事人之间的关系；房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系；房地产经纪执业主体之间的关系。前两类关系可以笼统成为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。调整外部关系的道德规范和行为准则，主要强调房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规，而法律效力低于现行的法律法规。

制定和推行自律性的执业规范或者执业规则是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。

本题考核的是房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型。房地产经纪信息计算机管理系统主要的类型包括：数据管理系统、流程控制系统、辅助决策系统。

[知识点] 房地产开发企业资质管理

独售权合同下的房地产代理（简称“独家代理”）与美国房地产经纪业的多重房源上市系统（MLS）相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。

香港房地产经纪业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。

经销中，经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的；经销活动的主体所获得的报酬是买进价格和卖出价格间的差额，即赚取差价；经销活动的主体同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动。DE两项属于经纪活动的特征。

B项，《物权法》规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

A项，内部选拔的优点是有利于提高员工的士气和工作绩效，有利于形成奋发向上的工作氛围，形成良好的企业文化；缺点是是吸收不到企业外的优秀人才，容易造成自我封闭，使企业缺乏新鲜的活力。D项，初步面试应由人力资源部门进行。

目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有：现场巡查、合同抽查、投诉受理等。

经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。

房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。

履行居间合同时房地产经纪人的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。②依法维护当事人的合法权益的义务。③向委托人披露相关信息的义务。④为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。

客源开拓的主要方法包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。其中，讲座揽客法是指通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。在做社区业务时，适用此种方法。

业务领域选择，是指企业现在可以提供的产品与服务的领域以及在未来一定时间内拟进入或退出、支持或限制的某些业务领域，它为企业活动确定了界限，也因此为企业规定了某种环境界限。房地产经纪机构的业务领域选择包括：①区域选择；②业务类型选择；③市场范围选择；④目标客户选择等。

房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法进行处理。

信息，是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。

《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.3条规定，不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中，设备层层高2m，不计入住宅建筑总面积。

城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为：①生理需要；②安全需要；③爱与归属需要；④尊重需要；⑤自我实现需要。

A项，耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行定额税率，由地方税务机关按照规定的适用税额一次性征收。

人文环境等级划分具体标准如表3-3所示。
表3-3　人文环境等级划分

设立担保公司应当具备下列条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有不少于1000万元人民币的实有资本；④有一定数量的周转住房；⑤有适应工作需要的专业管理人员；⑥有符合《公司法》要求的公司章程；⑦符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。

客户信息管理的核心是了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机和需求。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，具体纳税比例由省级地方税务局或省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度确定。

完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。关于业主信息主要指核实业主身份信息（姓名、曾用名、籍贯、年龄、职业等）、与产权人是否一致、业主婚姻状况、是否有共有人、共有人相关信息、业主出售出租动机、心理期望价格、融资状况、是否有过房地产买卖或租赁经验、业主性格类型、是否为方便看房提供配合、债权债务情况等。